远洋地产成都青城山项目可行性研究报告.doc

青城山项目土地一级开发 可行性研究报告 二OO年月目 录 第一章 摘 要 1 1.1 项目简介 1 1.2 可行性研究报告的编制依据 1 1.3 项目效益分析 2 1.4 特殊说明事项 2 第二章 项目的界定与现状描述 3 2.1 项目的界定 3 2.2 土地使用现状及地上物描述 3 第三章 投资环境分析 6 3.1 自然条件 6 3.2 社会经济状况 7 3.3 基础设施状况 7 3.4 区域优势 8 第四章 市场分析 10 4.1 北京房地产市场的发展态势 10 4.2 郊区房地产发展态势 11 4.3 项目潜在购买力分析 11 4.4 竞争性项目分析 12 第五章 项目策划 14 5.1 规划设计条件 14 5.2 分项用地控制指标 15 5.3 规划用地布局控制 18 5.4 组织结构与开发模式 19 5.5 征地拆迁补偿方式 19 5.6 项目实施进度计划 19 5.7 土地销售 19 5.8 资金筹措与使用 20 5.9 营销策略 20 第六章 投资与成本费用分析 22 6.1 征地费测算 22 6.2 拆迁补偿费测算 23 6.3 市政基础设施建设费 26 6.4 前期工程费 27 6.5 其它成本测算说明 27 第七章 项目竣工后的土地价值分析 29 7.1 估价基准日 29 7.2 估价日期 29 7.3 地价定义 29 7.4 估价方法与估价过程 29 第八章 财务分析 32 8.1 销售收入估算 32 8.2 成本费用估算 32 8.3 盈亏平衡分析 32 8.4 收入成本分析 33 第九章 资金平衡分析 37 9.1 开发价值分析 37 9.2 成本降低的可能 38 9.3 收益增加的可能 38 9.4 资金缺口平衡分析 39 第十章 风险分析 40 10.1 项目主要风险因素识别 40 10.2 投资环境风险 40 10.3 资金风险 41 10.4 管理风险 41 第十一章 社会效益评价 43 11.1 社会评价指标 43 11.2 社会效益评价 43 第十二章 结 论 45 12.1 结论 45 12.2 其它需要探讨的问题 45 项目概况 项目位置 目标项目位于成都下辖都江堰市青城山下，距离都江堰市中心约15公里车程，距离成都约60公里，乘高铁30分钟可由成都二环抵达青城山（高铁每日可发送3万人次，高峰时段每半小时左右开行1对）。青城山是四川旅游胜地，旅游地产发展良好，众多大开发商于此云集。 用地指标 项目 地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，政府负责完成一级开发后供应土地。 项目背景 项目来源及合作方式 项目来源 在成都市建设世界现代田园为用地保障合作进行土地整治向提供本宗地整理资金在合作期限内完成土地整理、拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由完成该宗土地使用权的拍卖、挂牌工作并移交土地合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌出让；住宅用地通过拍卖出让第一项：土地整理涉及拆迁安置补偿费用（按都江堰市现行征地补偿安置政策实施）。 第二项：基础设施配套建设费用 道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用； 电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用； 土地平整、围墙、包装宣传费用。 第三项：政策性税费 征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（7）新增建设用地有偿使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。 第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。协议签定十个工作日内，向的专项账户支付首笔土地整理款10000万元，协议生效。 剩余款项由根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要协议签订后双方共同提出土地整理进度计划，并满足的专项账户金额不少于3000万元。 市场研究 区域经济环境研究 旅游资源 都江堰市是国际旅游名城, 被誉为“世界水利文化的鼻祖”都江堰水利工程都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区” “中国历史文化名城”、中国优秀旅游城市市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽主峰老霄顶海拔1600米。在四川名山中与剑门之险、峨嵋之秀、夔门之雄齐名，有“青城天下幽”之美誉青城山是中国首批公布的风景名胜区之一，1982年，青城山作为四川青城山-都江堰风景名胜区的重要组成部分，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单。2007年5月8