沿海别墅项目整体营销报告.ppt

本项目去化量预估及推量预估 名次 楼盘名称 面积(万平米) 1 宝安中国院子 5.17 2 武汉长岛 2.93 3 保利十二橡树庄园 2.37 4 美院coast 2.09 5 梦湖香郡 1.54 2010年武汉别墅销量参考 去化量预估： 根据2010年武汉别墅市场排名前五的别墅项目，我们可以看出，一个销售较好的别墅项目，一年大致的去化面积约为2.82万㎡，考虑到本项目平均面积按240㎡/套，计算，大约一年的去化套数为117套。 推量预估： 根据去化量，参照去化量与推货量1:2的比例关系计算，需推出约为234套左右，应可满足本项目的需求。在此过程中，亦应根据各阶段去化情况实时调整供应量。 特别说明：此处对本项目的去化量和推量的预估是纯静态理论预估，实际去化量和速度最后取决于项目自身品质和市场认可度。 名次 楼盘名称 面积(万平米) 均价（元/㎡） 1 宝安中国院子 5.17 9000 2 武汉长岛 2.93 22913.69 3 保利十二橡树庄园 2.37 18000 4 美院coast 2.09 9000 5 梦湖香郡 1.54 14000 名次 楼盘名称 成交套数 均价（元/㎡） 1 宝安中国院子 208 9000 2 美院coast 115 9000 3 梦湖香郡 96 14000 4 保利十二橡树庄园 77 18000 5 香槟半岛 59 套数、面积、均价的三维关系 由于别墅产品的特殊性，在销量上，套数和成交面积上都有一定出入，我们通过成交套数、成交面积、均价的三方关系进行分析，给本项目进入销售期后的测算给出了三种可能性，希望能供开发商参考。 方案一：按追求销售量，牺牲销售价格的方式给出的数据参考 在本方案中，全年需推货297套左右，预计成交149套，需制造现场来访1189组，预计年度销售额￥374,446,800 ；预计年度回款￥326,440,800 。 预计售价（元/㎡） 10500 方案一：按追求销售量，牺牲销售价格的方式给出的数据参考 　 年份 2012年 共计 月份 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预计推量（套） 142 69 86 297 预计去化量（套） 46 10 15 6 6 8 6 8 13 15 15 149 所需来访量（组） 366 81 122 51 51 61 51 61 102 122 122 1189 预计销售额（元） ￥115,214,400 ￥25,603,200 ￥38,404,800 ￥16,002,000 ￥16,002,000 ￥19,202,400 ￥16,002,000 ￥19,202,400 ￥32,004,000 ￥38,404,800 ￥38,404,800 ￥374,446,800 预计阶段性回款（元） ￥107,533,440 ￥129,936,240 ￥88,971,120 ￥326,440,800 方案二：按测算价格给出的数据参考 在本方案中，全年需推货234套左右，预计成交117套，需制造现场来访936组，预计年度销售额￥393,120,000 ；预计年度回款￥342,720,000 。 预计售价（元/㎡） 14000 方案二：按测算价格给出的数据参考 　 年份 2012年 共计 月份 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预计推量（套） 112 54 68 234 预计去化量（套） 36 8 12 5 5 6 5 6 10 12 12 117 所需来访量（组） 288 64 96 40 40 48 40 48 80 96 96 936 预计销售额（元） ￥120,960,000 ￥26,880,000 ￥40,320,000 ￥16,800,000 ￥16,800,000 ￥20,160,000 ￥16,800,000 ￥20,160,000 ￥33,600,000 ￥40,320,000 ￥40,320,000 ￥393,120,000 预计阶段性回款（元） ￥112,896,000 ￥136,416,000 ￥93,408,000 ￥342,720,000 方案三：按追求销售价格，牺牲销售量的方式给出的数据参考 在本方案中，全年需推货168套左右，预计成交84套，需制造现场来访674组，预计年度销售额￥353,808,000 ； 预计年度回款￥308,448,000。 预计售价（元/㎡） 17500 方案三：按追求销售价格，牺牲销售量的方式给出的数据参考 　 年份 2012年 共计 月份 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预计推量（套） 81 39 49 1