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旭辉地产报告 地产报告 房地产估价报告 估价项目名称：天津市开发区宏达街19号滨海投资服务中心大厦房地产 委 托 方：天津津滨发展股份有限公司 估 价 方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 估 价 人 员：胡卫和 范红梅 黄丽云 沈晓伟 估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日 估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB第009号 致 委 托 方 函 天津津滨发展股份有限公司： 承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19号滨海投资服务中心大厦房地产进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。 估价对象建筑面积65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○三八年十一月七日止。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2009年08月31日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。 估价结果明细表 估价对象 土地用途 房地产证号 建筑面积 估价单价 估价值 （㎡） （元/㎡） （元） 滨海投资服务中心大厦 商业用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000 114030903309 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 法定代表人： （注册估价师） 二○○九年九月九日 估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师： 黄丽云 估价假设和限制条件 一、假设和限制条件 1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件： (1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方； (2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； (3)在此期间物业价值将保持稳定； (4)该物业可以在公开市场上自由转让； (5)不考虑特殊买家的额外出价。 2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。 3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。 4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。 5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开发区管委会，租约期至2013年09月30日，租金水平为3.31元/天平米,较客观租约水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使用人注意。 6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。 二、需要特殊说明的事项 1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。 2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方