房地产开发公司“三率”指标明显偏低原因.pdfVIP

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 房地产开发公司“三率”指标明显偏低原因 【标    签】企业所得税,房地产开发公司 【业务主题】企业所得税 【来    源】 　　企业基本情况宁波S房地产开发有限公司，是一家中外合资的房地产经营企业。注 册资本2010万元，企业在本地设总公司外，又在J地和Y地分别设立2家分公司开发房产，企 业所得税由总公司汇总缴纳。S公司2006年申报营业收入25781.38万元，利润总额2241.52万 元，已缴所得税949.82万元，其中预征所得税210.12万元。该企业2006年度主营业务成本 率、主营业务利润率和所得税贡献率“三率”指标均明显低于行业平均水平，因此把该企业 列入评估对象，评估项目为外资企业所得税。 　　主要评估方法根据房产行业调查成果和现行税收政策，评估人员总结并拟订了以下主要 评估方法和思路： 　　1.“三率”指标双向对比分析法。 　　即对企业的主营业务收入成本率、主营业务利润率、所得税贡献率与行业平均水平之间 和总分机构之间进行双向对比分析。 　　2.期间费用在各分公司（项目）间的关联配比测算法。 　　（1）各分公司应分摊总公司的期间费用=总公司共享的期间费用times;各公司开发可 售面积的比例。 　　（2）各分公司可计入当期损益的期间费用=分摊后各分公司总期间费用－各分公司未竣 工项目的期间费用。 　　3.测算销售成本与申报销售成本的对比测算法。 　　测算销售成本费用=可售单位工程成本费用（可售总成本费用/总可售面积）times;当 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 期销售面积。房屋可售总面积具体由房管局测绘部门出具。 　　4.预征所得税与纳税申报额的对比分析法。 　　预征所得税（外资）=预收款收入times;预计利润率times;适用税率。预计利润率税 法规定为10%. 5.其他相关项目核对分析法。主要对一些其他相关费用、其他业务利润、其 他应收应付款等项目的列支和政策规定之间的分析比对方法。 　　根据行业特点　分析评估疑点根据房地产的行业特点及税收政策，依托企业上报的各类 申报资料，以及主管部门对该企业房地产开发审批的有关文件等资料，通过数据比对、测算 和逻辑推理，分析企业存在以下涉税疑点： 　　1.“三率”指标双向对比分析。 　　疑点：企业可能存在隐瞒收入或多列成本费用或利用总分公司关系调节成本费用，隐匿 利润的问题。 　　（1）企业与行业平均“三率”指标对比分析。 　　企业2006年度主营业务收入25781.38万元，主营业务成本21155.46万元，主营业务利 润3318.06万元，已纳所得税949.82万元；企业2006年度主营业务成本率高于行业平均5.63 个百分点，差异率达7.63%；主营业务利润率低于行业平均3.14个百分点、差异率 达－19.61%；所得税贡献率3.68%，低于行业平均1.35个百分点、差异率达－26.84%. 　　（2）企业内部总分机构“三率”指标的对比分析。 　　总公司的主营业务收入成本率为33.76%，主营业务利润率为61.2%，但利润亏损394.45 万元，应纳税所得率为0；而J分公司主营业务收入成本率达82.54%，主营业务利润率 为12.37%，应纳税所得率为11.79%；Y公司2006年无收入，但利润亏损374.36万元。 　　2.期间费用在总分公司间的关联配比分析。 　　疑点：企业可能存在期间费用支出未在总分公司以及竣工项目与未竣工项目之间进行合 理的分配问题。 　　对S公司2006年度的利润情况分析，显示S公司利润率、应纳税所得率低的一个重要因素 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 是企业1395.50万元支出的期间费用。对总分公司支出情况进一步分析发现，Y分公司2006年 工程项目尚未竣工，却在当期列支期间费用374.36万元；总公司销售收入258.83万元，而期 间费用支出878.4万元，销售收入与期间费用的配比明显失常。 　　3.企业测算销售成本费用与纳税申报额的对比分析。 　　疑点：J分公司可能存在多结转销售成本，导致企业总利润推迟实现的问题。 　　J分公司2006年可售总成本费用275129339.40元，总可售面积35024.90平方