世邦魏理仕 佛山万业城项目发展顾问报告（终稿）.pdf

佛山万业城项目发展顾问报告 （终稿） 提交 广东创鸿集团 2010年8月12 日 目录 1 执行总结 2 宏观分析 3 基准分析 4 物业市场分析 5 竞争市场分析 6 参考案例 7 需求调研 8 SWOT分析 9 项目定位思路 10 优选方案深化 11 财务分析 世邦魏理仕 | 第 2 页 1.0 执行总结 世邦魏理仕 | 第 3 页 Section 1 主要考虑因素及机会 1.1 开发商主要考虑因素及项目对客户的价值 1.2 政府的主要考虑因素及项目对政府的价值 1.3 本项目的城市发展价值 1.4 本项目对周边区域居民的价值 世邦魏理仕 | 第 4 页 1.1 开发商 1.1 开发商 城市中心稀缺地块： (i) 地段成熟，优质物业升值前景好 打造佛山最好的综合性项目 土地价格较高： (i) 开发适合的产品 (ii) 开发利润最大化的 产品，以收回投资 (iii) 资金投入大 需要规避开发风险，确保可持续运营 创鸿的企业品牌 (i) 企业的名片 (ii) 树立创鸿在珠三角核心 区域的开发水平 为企业未来发展提供便利条件 世邦魏理仕 | 第 5 页 2.1 政府 1.2 政府 本项目将使南海大道成为佛山最重要的商业中心之一香港 的铜锣湾 项目开发在税收收入方面对政府的贡献： (i) 5年内带来税收 平均0.74亿元/年（间接税收将达到5倍） (ii) 5年后带来税 收1.3亿元/年 标志性项目的开发，展现了当地政府能力： (i) 城市发展 (ii) 城市配套设施的完善，便于带动对金融后勤等产业的带动 世邦魏理仕 | 第 6 页 2.1 城市 1.3 城市 提升本区域城市土地开发价值 改变区域的消费习惯，扩大商圈影响范围 催进区域配套设施的完善 世邦魏理仕 | 第 7 页 2.1 人民 1.4