东莞·天泰中央盛景花园商业前期研策报告4.pptVIP

; Page *; Page *;HOT WIND 热风; 当下最时尚的数码产品莫过于 IPAD 平板电脑，时尚的代言人非“苹果”莫属。 苹果在国内并没有直营店面，现在街头的苹果授权店的模式为：苹果授权代理商，并要求统一苹果展区的装修和货品布置。由代理商销售经验。 体验店内以“实木”台或纯白吧台为主要展示区域，简约、大气。; 电玩巴士是一家以动漫游戏产品及设备销售为主要的数码动漫体验店，其聚拢了一大批喜爱动漫、游戏的青年群体，一般电子游戏机的售价为1000元以上; 星巴克咖啡在美国和加拿大的学生和城市白领中非常流行。除咖啡之外，星巴克也提供诸如茶（不管热的还是冰的），馅饼，蛋糕等。有些星巴克店甚至位于超级市场，书店这样的本地商店里（星巴克公司并没有经营这些超级市场或者书店）。 2000年进入中国内地以来，迅速在内地又一次刮起了续麦当劳、肯德基后又一次强烈的美式时尚旋风。;VERO MODA是丹麦国际时装公司BESTSELLER集团旗下知名品牌之一。2001年VERO MODA进入中国市场，;SKAP是龙浩旗下著名品牌，现已拥有男装、女装、精品等系列，产品涵盖男女皮鞋皮具、商务艺术精品等，销售网络已覆盖全国150个城市;香港满记甜品集团自一九九五年于香港西贡区设立第一间 『满记甜品』以后，由早期一间家庭式糖水店发展成现今的连锁式甜品店，深受本地顾客尤其香港年青新一代的爱戴，更获国内及外地旅客的推崇及赞赏。『满记甜品』已成为一个『甜品品牌』。; Page *;6.0 租、售组合建议;; 随着零售不动产行业的逐步成熟，各种产品的优缺点逐步在消费者的实际投资中显现，内铺销售存在着3难; 针对项目，我们采用以少量租赁、按节点规划、引进品牌作为价值杠杆，撬动销售价值、效率双重最大化;策略步骤及解析;品牌商家节点布置;一层部分在项目中是楼层最好最容易销售的，再次只建议引进一家可提高项目整体形象的优势品牌商家;二层部分同样需要考虑，通过品牌弱化越层后所带来的负面效应，但针对二层，我们建议引进多个品牌，但单店面积小的知名品牌;7.0 租金评估及测算;一般零售租金建议;各楼层零售???餐饮、娱乐服务参考租金;项目租金业态系数;注解： 此收益为项目未考虑免租期、出租率、租金折让和提升及换租率情况下的静态年租金收益 计算公式： 建筑面积*租金单价*12＝年 租金收益;租金评估;五年租金测算;五年租金收益测算考虑因素;5年租金收益增长测算;项目开业5年租金总收益：52,183,596元； 5年平均租金为：67元/m2.月;;测算前提：按5年返租销售，每年6%，前3年销售时一次性在总价里扣除 ;收益测算;租金收入; 与物业合作采用人员外包方式，人员的管理直接由商管公司负责； 与项目住宅物业管理中心的资源共享、利于对接； 为5年后商管平稳退出搭建相应物业管理团队。;商场内装成本估算;7.0 建筑规划建议; Page *; Page *; Page *; Page *