2012年7月重庆西郊庄园营销方案.ppt

西郊庄园营销方案;目录catalogue ;竞品分析;西郊庄园/区位交通;西郊庄园/周边环境及配套;西郊庄园/项目规划配套;西郊庄园/主力产品;资源：生态旅游风景区较多，环境优美、空气清新，生态 资源极其丰富;竞 品 分 析;缇香小镇;;竞争项目/缇香小镇;竞争项目/缇香小镇;竞争项目/缇香小镇;;竞争项目/晋愉碧怡林畔;竞争项目/晋愉碧怡林畔;销售总价： 310-500万元/套;;竞争项目/上邦高尔夫;竞争项目/上邦高尔夫;竞争项目/上邦高尔夫;竞争项目/恒大金碧天下;竞争项目/恒大金碧天下;恒大金碧天下5、6、7月共做了25次报广宣传，力度较大，现场活动也在持续进行，提升了市场知名度，积累了大批客户群 同时，DM单直邮、短信、派单、重要路口拦截等宣传方式也持续进行 现场进行电话销售为销量较好的重要原因;竞争项目/恒大金碧天下;;竞争项目/晋愉大岭湖;区域内总价段与本项目相近的别墅项目，在自然环境、配套资源及建筑景观上都各具特色，开发商均拥有较好的品牌形象，且优惠力度较大，本案竞争态势不容乐观； 销售业绩较好的别墅项目，如上邦、恒大，除通过户外、电台、报纸等大众传媒保持较高曝光频率，强有力的线下渠道推广（如派单、拦截、电销）也一直持续 ;热销项目案例分享/同景国际城郡望;热销项目案例分享/同景国际城郡望;热销项目案例分享/同景国际城郡望;热销项目案例分享/同景国际城郡望;热销项目案例分享/龙湖紫云台;2012.3龙湖紫云台在春季房交会上首次亮相；4月，龙湖举办“网上房交会”开始登记客户，用3周时间积累客户10000组；从4.11起，龙湖紫云台在晨报、晚报、时报上共做了11次整版宣传 除了传统的销售模式外，龙湖紫云台采取的电销也取得了较好成绩;2012.4.22龙湖紫云台首次开盘，共推出319套联排别墅，开盘均价为8436元/平方米，开盘90分钟内全部售罄； 2012.5在此加推近百套房源，也在短时间内销售一空； 2012.6.23推出108套联排别墅，面积区间为208-265平米，开盘均价为9525元/平米，据悉当日销售70%; 2012.6.19示范区及销售中心开放，当天共接待2000多人;热销项目案例分享/龙湖紫云台;竞争产品带给西郊庄园的启示： 西区独栋产品较少，同景国际城的存量不多，而西郊庄园作为独栋产品，赠送面积大，环境好，地理位置较为优越，产品竞争优势非常明显，我们为何成交惨淡？ 上邦高尔夫、晋愉碧怡林畔、同景国际城郡望300万以上的产品均有成交，且部分项目实现了热销，证明具有购买力的高端客户存在，而我们如何去发掘并吸引这部分客户的关注？ ;目录catalogue ;项目现有问题分析： 1、 传播力弱—项目的营销周期长、近年来少有推广动作，导致其在市场上传播力不足，客户鲜少知晓，上客量很低，因此缺乏营销氛围。 2、 未突出产品特质—与竞争个案相比，项目拥有大花园、高赠送的突出特征，但其特质并未展现，导致客户在对比中易将其淘汰出局。 3、 价格略高—前期项目价格略高，导致客户认为其价格与品质并不挂钩，流失客群。 4、 缺少包装—与竞品相比，项目缺乏包装，个性并不鲜明，如围墙、现场导示、销售中心等的表现力极弱，客户未能感受到别墅的品质感。 ;销售目标;8000万的销售目标，要求故下半年必须有合理的营销推广计划和足够多的蓄客！;营销推广;线上推广;线上推广传递在售信息;;线上媒体排期;线下推广提高客户基数;线下推广;营销活动;进驻现场;;时间及蓄客安排;;;;物料清单及经费预算;;;目录catalogue ;--推案原则： 现场暗销控、控制每月推案量 给客户制造紧迫感 避免客户出现选择障碍 ;月推案计划详解;月推案计划详解;月推案计划详解;月推案计划详解;月推案计划详解;目录catalogue ;人员配置：置业顾问三名，分为A/B/C三个独立小组； 工作事项：置业顾问打电话预约项目老业主，进行上门拜访。 物料准备：100元礼品100份，项目最新宣传资料100份；;地点：西区专业市场。 人员及工作安排：1+3模式，即1名渠道专员和3名兼职人员，渠道专员负责对兼职人员的监督，兼职人员在专业市场的门口，车辆入口、停车场进行派单，发放油卡兑换券。 巡展 物料：DM单、客户登记表，油卡兑换券。 目标：DM单1000份/日；油卡兑换券50张/天 ;地点：西区高档社区。 人员及工作安排：1+12模式，即1名渠道专员和12名兼职人员，各区域高档社区安排1名渠道专员对兼职人员进行监督，兼职人员在区域各小区附近餐馆、汽车美容店等进行派单或油卡兑换券发放。 巡展 物料：DM单、客户登记表，油卡兑换券。 目标：DM单1000份/日；油卡