2010洋房及类低密度住宅产品专题研究3.pptVIP

小结——北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高 * 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 常见洋房产品的分类 3+1宽景House产品特点 五大价值点： a.1－2层均有地下室附送 b.独特的露台空间 c.丰富的建筑形态 d.气派的横向客厅 e.豪华的顶层套房 b e c d a 户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 宽景house产品的市场机会 机会一 创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二 解决对大户型、别墅类产品有需求但 受总价限制的客户需求 机会三 宽景House能增加户数，降低1－2层的 总价区间，所以优于叠拼别墅产品。 产品从舒适三房到舒适四房，面积从 145平米-200平米不等。 一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房 庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房 半围合庭院 地下室 露台 二层：附送露台/地下室 明厨明卫方正实用 二层结构关键词：地下室与大露台 通向地下室的楼梯 三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园 三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空 送露台空中花园 顶层附送阁楼 从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高 客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的产品，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高 功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 Townhouse的构成： TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的 自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点 1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以 价格差消化资源劣势地块。 2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品 Townhouse定义与特征 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有 地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在