中新2008年长沙市森林项目营销方案1.pptVIP

认知客户比例分析 10161 951 733 1142 1704 2287 1326 2018 样本数量 10% 195 天心区 16% 207 芙蓉区 8% 171 雨花区 22% 366 岳麓区 20% 232 开福区 5% 36 周边 1% 12 外地 1219 合计 认知数量 所占比例 调查区域 调查对象对项目记忆点分析 13% 158 其他 100% 1219 合计 比例 数量 选项 330 244 207 280 27% 20% 17% 23% 价格 品牌 规模 生态 [中新森林海] 2008营销方案 2008年1月 目 录 Contents 2 3 1 4 3 3 市场篇 产品篇 客户篇 定位篇 3 5 执行篇 市场篇 这个冬天有点冷! 07年— 国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。 07年长沙楼市的供应量不断增长，由供不应求发展到供大于求，市场供需结构发生变化。 导致07年第四季度长沙楼市出现寒流 宏 观 政 策 关 键 词 一费二税 物权法正式运行 六次加息 十次上调存款准备金率 第二套房首付提高 物业税 回归保障 其它因素影响 过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面 广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经。 2007年全市商品住宅平均售价为3372元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品住宅平均售价为3195元/㎡。） 2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图 分区来看，2007年芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价为2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。 2007年长沙市各区商品房、住宅均价柱形图 14.72 7.63 118.31 12.35 18.06 93.83 芙蓉区 18.81 6.66 151.19 15.36 -25.20 116.70 岳麓区 28.33 31.13 227.72 30.75 17.25 233.66 雨花区 20.48 65.82 164.59 20.09 0.45 152.61 天心区 17.66 40.44 141.96 21.45 87.69 162.92 开福区 100.00 28.46 803.77 100.00 12.81 759.72 全 市 比例 （%） 同比 （%） 销售面积 （万㎡） 比例 （%） 同比 （%） 批准预售面积 （万㎡） 住 宅 住 宅 项目 板块 2007年度全市住宅供应、销售情况比较 2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比 前三季度市场消费需求逐步步入平稳期，加上国家紧缩宏观政策的执行力度不断加大，而楼市供应量仍保持一定的惯性上涨，第四季度销售态势出现供大于求的局面，市场竞争更加激烈。 　　通过对第四季度的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况： 　售楼处来访量明显减少； 　客户理性消费心理增强，紧捂钱袋； 　房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊； 　各楼盘销售量出现明显下滑趋势。 07年岁末，长沙楼市令人感到阵阵寒意 08年— 长沙楼市何去何从？ 热眼看长沙 ——楼市飞速发展的正面因素 1、长沙经济增长幅度迅猛 从03到06年，长沙经济总量分别超过西安、福州、长春而居全国省会城市第11位。2007年上半年，长沙经济增长速度超过16%，预计年底长沙经济总量将超过2000亿，正式进入中国都市群落的新贵阶层。 2、人均可支配收入相对较高 长沙第三产业比重高，产业附加值高，在全国省会城市中排名第六，中部第一。较高的人均收入构成了房地产市场的强力支撑。 3、城市开发成本居高不下 13.51% 23.70% （1.29%） 10.66% 0 增长比例 预计 4200元/平方米 3600元/平方米 2991元/平方米 3030元/平方米 2738元/平方米 每平方米 销售均价 22.29% 151.13% 17.34% 20.94% 0 增长比例 预计180万 147.19万 58.61万 49.95万 41.3万 土地成交 单亩单价 预计18000亩 16066亩 14327亩 13050亩 7088亩 土地成交总面积 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 年度 土地费用构成了房价的重要部分，土地成交价格的日益走高，是造成房价日益走高的重要原因之一。 4、城市发展空间大 不管是栖居于两地的大城市“长沙侨民”，还是本省地级市的“外来移民”纷纷把家安在长沙，而长株潭融城更加加强了长沙作为省会城市对周边地域的中高端置业者的吸附作用。 以上因素将：