重庆大舜佳城北碚项目市场调研报告2.pptVIP

* 房屋建筑施工面积 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 房屋建筑施工面积的大小是房地产商开发方向的明灯，开发量的整体上升，意味着市场的需求量大。这一特征与前述房地产开发投资的变化趋势相一致，从2007年开始呈现上升趋势。 北碚05-09年房屋竣工面积图线基本和建筑施工面积趋势一致，但2010年1-8月竣工面积仅33万方，占施工面积仅8%。较少的供应直接造成了北碚区域市场的需求得不到释放，并在房价上得到反映（涨幅大） 商品房销售面积 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 从前后数据的对比分析来看，2010年1-8月竣工面积33万方，而销售量达到43.7万方。在当前的商品房销售市场中，销售面积与竣工面积增速应基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给。北碚今年房地产市场出现供小于求的现象 ，这也是造成目前北碚区房价快递增长的重要原因。 商品房成交分析 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 商品房成交分析 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 年限 成交套数 成交建面（㎡） 成交金额（万元） 建面成交均价（元/㎡） 均价增幅 2010年1-10月 3688 339415 165690 4882 43.4% 09年 5863 493013 160211 3404 6.5% 北碚各月成交 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 北碚各月成交 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出北碚房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均43.4%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。但销售金额增幅数倍于GDP的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补，另一方面也是由于市场供需失衡所带来对未来房价的一定透支。 区域土地市场分析 从2004至2010年11月上旬，北碚土地招拍挂商、住土地共32宗，仅2010年就成交12宗，占总量的37.5%。其中7宗 土地为蔡家组 团，5宗土地为北碚组团。可以看出北碚土地供应在2010年才开始活跃起来。 从土地成交价格趋势来看，从09年开始，北碚区的土地成交均价涨到140万/亩，2010年土地成交均价达到160万/亩，而2010年5月份后成交的5宗土地价达200万/亩，最高的是11.2日拍下北碚区组团A标准分区A5-3-1/04号宗地的达到364万/亩。 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 土地成本的大幅增加，必定造成明后两年房价的大幅增长。 经统计，北碚区2011-2013年至少有160万方的商品房供应量。其中北碚组团有70万方供应量。 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 市场分析小结 政策大市调控、房地产开发量放缓 园林城市房地产发展速度较慢导致开发量小 城市化进程快以及供需失衡导致价格高 慢 小 高 典型项目区位分布情况调研 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 市场小结 趋势预判 地块分析 渝复·竹芸山水 海宇·西湖山水 家盛·缙云华府 本项目 科艺·缙逸香山 鲁商·云山原筑 兴现·金鼎龙泉 北温泉九号·森邻海 典型项目概况 项目名称 家盛·缙云华府 兴现·金鼎龙泉 科艺·缙逸香山 位置 缙云大道308车站对面（重庆市自然博物馆旁） 北碚北温泉街道云开路1号 北碚金华路（自然博物馆旁） 总建筑面积（万㎡） 43645㎡ 12万㎡ (余约6万方) 98621.95㎡ 开发情况 整个项目开发完毕 分2期开发，目前为1期 分2期开发，未开盘 建筑形态 小高层 花园洋房+小高层 高层 建面区间（㎡） 78-128㎡ 洋房80-190、小高层81-110㎡ 50-112㎡ 内部配套 商业街 无 蓝球场、网球场 均价 （元/㎡） 收盘4590元/㎡ 5000元/㎡ 未定 主力客户来源 旧城改造拆迁户和周边居民 周边居民及部分外来人群、个体户 周边居民及部分外来人群 区域概况 楼市概况 个案分析 客群访谈 价格推导 趋势预判 地块分析 典型项目概况 项目名称 渝复·竹芸山水 北温泉九号·森邻海 海宇·西湖山水 位置 北碚城北新区新城缙云大道金华路399号 北碚城北新区金华路369号 北碚新城（行政中心后侧） 总建筑面积（万㎡） 二期16.6万㎡ （余8万方） 11万㎡ （余2万方） 13.4万㎡ 开发情况 1期开发完毕，现开发2期 1期别墅已交房，目前开发2期 未开盘 建筑形态 小高层+高层 花园洋房+小高层 花园洋房+小高层 建面区间（㎡） 50-130㎡ 高层68-116