房地产业发展影响因素的实证分析.docVIP

房地产业发展影响因素的实证分析 　　 摘要：文章利用武汉市2000―2013年房地产业相关数据，通过建立多元回归模型对武汉市房地产业的发展影响因素进行理论与实证分析。研究发现：城市化水平、工业化水平、经济发展水平、区域开发度、住房消费需求水平以及政府投资支出对武汉房地产业的发展均存在显著的正相关关系。其中，城市化水平对房地产业的发展的推动作用最为显著，其次是政府投资支出水平。而第二产业在其他条件的约束情况下，可能抑制房地产业的发展。因此，推进城市化水平以及提高政府投资支出能有效加速房地产业的发展;同时也要实现第二产业与第三产业的无缝对接 关键词：房地产业;影响因素;回归分析 一、引言 随着我国经济的快速发展，产业结构不断调整，各地区也出现了第二产业向第三产业升级与转型的态势。房地产业也是在此背景下快速发展，房地产业逐渐成为地区经济发展的重要支柱。房地产业通过与相关产业的联动有效带动了经济的发展，也逐渐成为经济发展新的增长点。武汉作为我国中部地区重要的副省级城市，是我国重要的人口流入地与产业发展区。伴随着人口的快速增长，住房的需求逐步提升，房地产业发展的合理化成为影响武汉乃至湖北地区经济可持续发展的重要因素。因此，关注地区的房地产业发展影响因素，厘清其发展的基本经济面显得尤为重要 一般而言，房地产业是以房地产开发与经营的综合性产业，具备一定的杠杆效应。房地产业作为第三产业的重要组成部分，也受到了学者的广泛关注，对其研究也越来越深化与多元化。目前学术界对房地产业发展的相关研究基本围绕省级数据的研究，对市级的房地产业发展的影响因素研究较少，且大多集中在发展现状与对策层面。本文在已有研究的基础上，利用多元回归模型，对武汉市2000―2013年的房地产业相关数据，分析了武汉房地产业发展的影响因素，并根据实证结果提出了相关建议，以期促进房地产业的可持续发展 二、房地产业发展的影响因素分析 本文根据相关文献以及数据的可得性，选取了经济发展水平、城市化水平、工业化水平、区域开放度、住房消费需求水平以及政府的投资支出作为武汉房地产业发展的影响影响因素进行研究，其主要原因在于以下几个方面 1、城市化水平 城市是房地产业发展的基本空间载体，也与房地产业的健康发展有着重要联系。随着城市化的进一步发展，城市人口的聚集加上各项基础设施的不断完善，在此背景下，人口的增加刺激对房地的需求增长，而基础设施的完善也将为房地产业的快速发展提高基础与平台。此外，城市化的推进必然带来资源的集合以及不断整合，并不断吸引外来人才以及先进技术，从而加快房地产业的发展，因此城市化水平可以作为影响房地产业发展的因素之一。本文选取城镇人口比重表示城市化水平 2、经济发展水平 地方房地产业的快速发展与地方经济的发展水平息息相关，从大量经验和数据研究来看，房地产业的发展会随着国民经济的增加而增加。因为经济的增长必然会刺激并拉动对住房的需求，也只有在经济发展水平提高的基础上，对住房的刚需或投资性需求才能有与之匹配的支付能力。本文试图用地区生产总值（GDP）来反映地区的经济发展水平，进而考察其与房地产业发展间的互动关系 3、工业化水平 在早期由于社会经济发展水平较低，人们的支付能力较弱和住房建设进程较慢，导致其住房需求层次较低，居住环境仅限于拥有较小面积的住房或较差的居住质量。但随着社会的进步，人们生活水平的提高，对于住房的需求也在产生着结构性的变化，由小面积住房向大面积住房，甚至个性化、多元化住房需求转移。因此，直观面上来看，工业化水平的提高能刺激房地产业需求并逐渐影响房地产业的发展水平。工业化程度越高，对房地产业的建设质量要求也越高。本文用第二产业产值增加值表示工业化的相对发展程度 4、区域开放度 区域之间对外开放是房地产业的快速发展的重要背景之一。对外开放也是影响房地产业发展的显著影响因素。开放度的提高，一方面能有效带动地区经济发展，刺激本地产品消费甚至带动就业;另一方面，也可以吸引更多的外来资本进行投资建设。外来投资规模的扩大，不仅为房地产业发展提供资金支持，同时也能带来先进的管理知识和技术，提高地区房地产业的创新能力与核心竞争力。本研究选取区域实际利用外资情况来反映武汉的区域开放度 5、住房消费需求水平 人们在满足了最基本的住房需求之后，在外在条件允许的前提下，必然会向着更高级需求实现递升。随着收入的不断提高，人们的住房支付能力的提高，投资意识也逐渐强烈，为满足其居住或投资需要，越来越多的收入比例将用于住房。根据中国家庭金融调查与研究中心2014年的数据可知，城市家庭住房资产占总资产比例达到65%。人均收入可支配收入水平的高低也就决定了其能购买住房的水平。支配水平越高，用于房地产业的支出也将可能得到