酒店客房价格的讨论.docVIP

客房作为饭店的基本设施，无疑是饭店获取营业收入的最主要来源。决定客房营业收入的因素很多，其中最重要的因素之一是房价，房价因而成为调节饭店业市场的重要经济杠杆。合理的、有吸引力的房价，既能让顾客满意，又能使饭店获得预期的收益。????客房价格是如何确定的？下面我们着重就成本为主定价策略的原理和若干具体方法作一些系统的讨论。????一、平均房价的确定????客房的理论成本是以客房出租率达到100％时发生的客房总成本,除以饭店可供出租的客房总数得出的平均成本，由平均成本推算出的价格为平均房价，它是饭店制定总体房价的参考线。根据饭店成本制定平均房价最常见的方法主要有以下两种：????（一）千分之一法????千分之一法参考饭店的造价计算客房价格。计算中所采用的成本应包括饭店占用的土地使用费、建造费及设施设备成本。具体公式如下：????平均每间客房租价＝（土地使用费＋造价＋设施设备成本）／客房总数×1000????使用千分之一法定价，饭店管理人才可以迅速作出价格决策。但是，该方法有赖于各项假设的可靠性，且未考虑到当前的各项费用及通货膨胀，只能作为制定房价的出发点，为我们明确一个大致的房价范围。????（二）赫伯特公式计价法????一般而言，新建饭店往往采用此种方法定价。与千分之一法相比，赫伯特公式计价法要合理得多。它是根据计划的营业量、固定费用及饭店所需达到的投资收益率来确定每天客房的平均房价。其具体计算公式如下：????平均每间客房租价＝｛预期投资收益＋固定费用（税、折旧、利息等）＋未分配费用－其他营业部站利润＋客房部营业费用｝／计划的营业量（预计客房出租间数）这个公式的缺陷在于客房部必须承担实现计划投资收益率的责任，由分子部分看出，其他部门赢利高，房价可低些，一旦其他营业部门亏损，房价则上升。应该明确，其他部门经济效益低，不应由高昂的、缺乏竞争力的房价来弥补，同时，其他部门的高额利润也不应成为制定过低房价的理由。????二、分级分等定价法????无论千分之一法还是赫伯特公式定价法都存在一个问题：即它们只能求出饭店客房的平均价格。然而饭店在实际经营中，并不只是按照平均房价标准统一收费，而是根据客房类型、房间家具摆设、附属设施、入住人数等因素制定一个合理的房价结构，采用所谓分级分等定价法，平均房价的计算仅是其中定价过程的第一步。根据一般规律，房价的分布状况和统计学中的钟形正态分布差不多。让我们来看一个具体的例子。假定康乐饭店的年平均开房率为72．2％,客房总数为60间，利用赫伯特公式法得到平均房价为35元，则每晚平均目标收入为1515．5元（60×35×72．2％＝1515．5）。该饭店开房情况如下表示：???????????????????表1客房结构状况表┌────────────────────────────┐│??客房类型???????房数???预计开房率??平均出租数??加权数??│├────────────────────────────┤│单人间（一人住）??20???????68％???????13．6???????1．0??││双人间（一人住）??30???????20％????????6．0???????1．4??││双人间（两人住）??30???????60％???????18．0???????1．8??││豪华间（一人住）??10???????9％?????????0．9???????1．8??││豪华间（两人住）??10???????48％????????4．8???????2．4??││总计??????????????60??????????????????43．3?????????????││平均值?????????????????????72．2％??????????????????????│└────────────────────────────┘????注：双人间总数为30间，豪华间总数为10间，表中记录为计算方便，客房总数不变。????为了对每类客房制定合理的租价，我们须首先针对客房类型作“权重”处理，使每类客房能够依据各自的权数合理地分担预计客房部每晚营业收入，实现各自的价值。饭店经营者对权数的取值判断各不相同，但大多数人似乎都赞成单人入住双人房的收费应高于单人间房价（由于他拥有更多空间）但低于标准间房价，标准间房价应低于两个单间价格之和（因为所提供之服务并无耗费两倍之成本），因此这里所建议的权数通常在大家接受的范围内。????经过计算后得到的各类型客房的理论房价、商业可行价及目标收入列于表2。??????????????????????????表2 客房理论房价、商业房价与目