2008青岛房地产市场年终回顾.docVIP

2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测 一、宏观经济环境分析 2008年以来，面对国内外复杂多变的形势，市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。 ???前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系房地产E网-/ 由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比 / 增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。投资结构继续改善。前三季度市完成固定资产投资1578.3亿元，增长22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增长69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。双高行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。 数据来源：青岛市统计局 二、商品房市场分析 1、商品房价格分析 图4 青岛历年商品房销售价格变化图 数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 2000-2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；2003-2007年房价高速上涨，年均增速17.6%，2007年达到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2008年以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长0.26%，涨幅比1-10月下降了1.9个百分点。 2、房价收入比分析 图5：青岛历年房价收入比变化趋势图 数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变化不大，2007年比2000年上升2个点，其中2000-2004年持续在8点左右徘徊，2005年与2006年均维持在9点，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年前三季度青岛市房价收入比达到10.7%。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可支配收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。表1：房价收入比试算表 指标 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008前三季度 城市人均可支配收入(元) 8016 8731 8721 10075 11089 12920 15328 17856 15254.8 商品住宅价格 1831 1974 2186 2406 2966 3604 4253 5192 5103 户均可支配收入 （每户按3.1人计算） 24849.6 27066.1 27035.1 31232.5 34375.9 40052 47516.8 55353.6 47289.9 商品住宅套价 （每套按100平米计算） 183100 197400 218600 240600 296600 360400 425300 519200 510300 房价收入比 7.4 7.3 8 7.7 8.6 9.0 9.0 9.4 10.7 数据来源：青岛市统计局 3、成交情况分析 11月份全市住宅成交面积为23.94万平方米，环比下跌26%，成交套数环比下降24.1%。其中政策性住房成交364套，成交占比达到15.7%，比上月下降22.63个百分点；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成交大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然16日青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出了多项刺激居民购房的相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交的效果并不显著，青岛楼市将持续低迷。 图6： 2008年以来青岛商品住宅市场月度成交情况 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 从11月各区域住宅成交量来看，由于受整体环境低迷的影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其他各区县由于政策性住房的上市或者是降价促销、政策刺激等因素的影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为明显，由于政策性住房项目金湖路专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全