2008淮安水渡口新区项目市调报告.doc

淮安水渡口新区项目市调报告 南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司 2008年3月31日 第一章、项目投资背景 5 第一节、城市概况及特征 5 1、 地理位置 5 2、历史沿革 6 3、人口与行政辖区 6 4、自然概况 6 5、 城市交通 7 6、行政区划 7 7、城市特点 7 8、名城保护与发展规划 8 9、人口密度 8 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 9 1、经济总量 9 2、经济结构 12 3、经济活跃情况 16 4、财政情况 17 5、居民生活 18 第三节、人口及城市化进程 20 1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 20 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 21 第四节、城市整体发展规划 22 1、城市性质 22 2、城市规模 22 3、城市建设用地规模 22 4、城市发展格局 22 5、2010年城市人口与城区规划建议规划表 23 6、城市发展方向 23 第二章、淮安房地产市场研究 26 第一节、淮安房地产市场发展情况 26 1、 2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 26 2、 商品房历年供求关系 28 3、 淮安各区域板块物业分类 30 4、 住宅、底商都发展现状及未来趋势预测 32 第二节、淮安住宅及底商市场分析 33 1、 淮安各板块07年供给销售情况 33 2、 各板块住宅、底商价格走势分析 39 3、 淮安商品房面积分布 40 第三章、区域市场研究 42 第一节、各板块住宅市场研究 42 1、 各板块概况 42 2、区域市场典型项目 43 3、竞争个案研究（典型住宅、底商） 56 4、 竞争项目市场总结 71 第二节、淮安市区商业市场整体情况研究 72 1、总体概况 72 2、市场格局 72 3、商业金融业规划与目标 73 4、针对性商业环境分析 73 5、分析总结 93 第三节、淮安土地市场情况 94 1、07年土地市场供应情况 94 2、2008年淮安挂牌出让计划 94 3、2007年开工、竣工、销售及2008年淮安开发计划 95 4、2008年商业及住宅用地的开发计划 95 第四节 淮安未来供需情况 96 1、人口规模 96 2、供应量的推导 96 3、实际需求面积的推导 96 4、结论 96 第四章 客户调研分析 97 第一节 调研背景 97 调研过程 97 第二节 住宅潜在购房者需求分析 98 1、调查对象的基本情况 98 2、对住宅的潜在购房者需求分析 99 3、住宅潜在购房者需求分析总结 110 第三节 商铺潜在购房者分析 111 1、调查对象的基本情况 111 3、商铺潜在购房者总结分析 118 第四节 商铺经营者分析 119 1、调查对象的基本情况 119 2、对潜在商铺经营者的需求分析 122 3、商铺经营者调研分析总结 127 第五章、项目前期定位 128 第一节、项目分析 128 1、项目地块概况 128 2、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响 129 3、项目周边交通情况及对本案的影响 130 4、竞争项目对本案影响及对策 130 第二节、项目SWOT分析 131 1、住宅物业SWOT分析及开发策略 131 2、底商物业SWOT分析及开发策略 135 第三节、项目定位 139 1、客群定位 139 2、产品定位 141 3、住宅市场定位 146 4、价格体系定位 149 第一章、项目投资背景 第一节、城市概况及特征 地理位置 淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。 评析： 与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地； 距离中心城市距离较远； 2、历史沿革?? 上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，汉武帝元狩六年(前117)分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。东晋义熙七年(411)，分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。 隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡。南宋绍定元年(1228)改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元