2008年烟台地产市场调研报告..docVIP

烟台房地产市场调研报告（2008） 本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 ? 一、烟台城市概况 概述： ?nbsp;??????? 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力； ?nbsp;??????? 从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列； ?nbsp;??????? 烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。 1、地理位置 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。 全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。 2、行政区划及面积 烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。 3、城市人口 年份 城市人口 增长率 2004年（万人） 170.83 —— 2005年（万人） 174.34 1.02% 2006年（万人） 176.26 1.01% 2007年（万人） 200 1.14% —— GDP 2006 4719（美元） 2007 6053（美元） ? 经济指标类型 2004 2005年 2006年 城镇 居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均消费支出（元） 7479 8054 9035 居住消费支出比重 6.48% 6.22% 6.37% 恩格尔系数 —— 37.3%。 37.2% 农村 居民 人均纯收入（元） 4120 4660 5347 人均生活支出（元） —— 2809 3138 居住消费支出比重 10.97% 7.54% 7.57% 恩格尔系数 2494 39.95% 39.29% 2004年 2005年 2006年 366.11亿元 516.43亿元 599.58亿元 ? 城市居民人均现房面积 烟台市 18.67㎡ 山东省 21.9㎡ 全国 26㎡ 2004年 2005年 2006年 1296.58亿元 1463.55亿元 1683.20亿元 区域 功能地位 芝罘区 商业、居住中心 福山区 工业中心 开发区 外向型、现代化工业中心 莱山区 行政、居住、文化、教育中心 牟平区 休闲、娱乐、度假中心 1、区域现状 莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。整个区域拥有很好的海景资源优势。 20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。 由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。 在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开发热土。 2、区域规划及未来发展 （1）城市定位及规划原则 根据烟台市十一五计划，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建双赢。 （2）具体规划 莱山区中心城区： 莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。 以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。 观海路、迎春大街大道区域规划： 沿观海路和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志———世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。世贸中心规划５星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓２楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。 中心居住区规划： 为避免莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘