2010年4月新国十条与企业策略研究.pptVIP

房产库—房地产思想库 新国十条与企业应对策略 2010年四月二十日 精准严厉，新政猛于虎，必须引起高度重视 措施精准：根据市场特征制定政策，从“供求关系、金融杠杆、税收调节”等市场关键因素着手，对房地产开发中土地、建设、销售等环节进行全方位调控。 执行严格：由国务院直接发文，将调控房地产市场与维护社会稳定的民生问题等量齐观，对执行不力者实施问责，为“土地财政”而“阳奉阴违”的地方政府会有所收敛。 响应迅速：政府主管部门、银行等相关机构迅速做出响应。住建部紧跟着下发《预售管理通知》，土地、银监会等积极部署，银行、税务等机构等开始执行政策条款。 反映明显：一线及部分热点城市市场两天内量价上涨势头迅速停止并有明显掉头向下的趋势；投资者（投机者）开始抛售，二手房市场供应量增加；购房者时有爽约。 预期转变：购房者（尤其是投资投机者）因此次调控还预留了再次调控管线（物业税、土地政策等）而对市场预期产生改变。 新国十条从高房价产生的根本处（投资炒作、高价土地、流动性增加、涨价预期等）着手，对市场的影响也开始显现，以房地产为主业的我司必须引起高度重视。 第一部分 新国十条解读 新国十条 1、统一思想，提高认识。住房问题是影响社会稳定的重要民生问题。 2、建立考核问责机制。 3、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 5、增加居住用地有效供应。 6、调整住房供应结构。 7、确保完成建设保障性住房300万套。 8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 9、加大交易秩序监管力度。 10、完善房地产市场信息披露制度。 一、统一思想，提高认识 政策内容： 统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 内容解读： 政策首次严格要求各地区、各部门要充分认识房价过快上涨的危害性和不利于经济社会的协调发展，并指出房地产问题已经是影响社会和谐发展的几大问题之一。并强烈要求各相关部门针对房产市场进行严格控制。从思想认识高度和市场情形看，本次调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的量价飞涨的局面很难持续。 二、建立考核问责机制 政策内容： 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 政策解读： 政策非常细节化，首次提及住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，并明确了地方政府责任。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的路线。各地方政府为完成考核势必还会跟进出台一些相关政策，如此有可能使得部分价格上涨过快的地区出现区域性政策调整，以缓解市场价格预期（暴涨、暴跌）的恐慌情绪。 三、实行更为严格的差别化住房信贷政策 政策内容： 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 政策解读： 该条主要针对投机性购房而制定，新措施不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。首付及利率的提高将使投资成本增加，限制异地购房将减少投资流动性，将使以炒房为目的购房者止步。因此，一旦严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场