2010年1月合肥华盛格林丽景营销战略上.pptVIP

《合肥市城市建设和发展规划》摘要 项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重； 居住氛围成熟、生活配套不完善； 板块之争，上升到区域之争夺，从周边竞争区域争客户； 产品有亮点，但优势体现不足。 项目价值塑造： 项目对比分析： 优势1 ：实验学校 本项目对策：着重讲教育模式（现代教育更注重培养小孩天性发展），高中才是最重要的，也可以鼓励业主小孩通过实验小学统一考试，入学后学校和本项目距离近 优势2： 品牌公司——戴得梁行 首先肯定九珑湾物业品牌，然后肯定我们项目的物管（现在都是市场竞争，都在追求服务质量），而且后期对物业不满意也可以成立业主委员会选聘其他物业公司 优势3：位置 本项目对策： 首先肯定九珑湾距离包河大道更近点，位置更佳。然后转向从交通便捷性具体来讲解。九珑湾比本项目只是多一路公交车（27路），其经过的主要站点——市府广场，我们也有车到（23路）。 优势4：景观 本项目对策：可以结合本项目具体景观一一讲解,强调项目之间的区别性本项目由于产品定位的不同，客户层次区分较为明显。 滨江花月 开发商：安徽美生置业有限公司 项目地址：合肥市包河大道与望湖南路交汇处 项目共30万，二期约10万，2008-09月底项目在售二期，共19栋住宅，1栋幼儿园，目前高层2、3#楼，小高层5、6、7#楼，多层1、6#楼在售，1#楼户型为80多平米两房，6#楼117平米三房，高层2、3#楼12层（共16层）以上有房源，面积主要为91、95平米两房，小高层5、6、7#楼只剩底层和顶楼有房源。二期尚有高层1#楼，多层2、3、5#楼未推出，下阶段还将主推多层。多层均价6400元/平米，高层5000元/平米，按揭付款9.9折，一次性付款9.8折优惠。 项目对比分析： 优势1：位置 本项目对策： 首先肯定滨江花月距离包河大道更近点，位置更佳。然后转向从交通便捷性具体来讲解。滨江花月比本项目只是多一路公交车（27路），其经过的主要站点——市府广场，我们也有车到。 优势2：多层设计 本项目对策： 多层优势：公摊小（9%），物业管理费低（0.6元/㎡）,建筑设计更加适合通风。 目前滨江花月所推多层，单价高，面积大。总价高 高层优势：单价低，生活便捷性好（电梯）。高层观景效果佳。通风采光适合现代生活。物业管理费可以通过计算告诉客户，费用和房价相比较非常低。 劣势： 距离高速近 小 结： 包河政务中心区目前在售楼盘，总体品质一般，争相在园林规划、景观设计、产品设计、社区配套上大做文章，在区位优势和配套资源共享的前提下，销售价格、户型面积将成为未来区域在售住宅物业的核心竞争力。项目必须要有更好的形象包装和产品附加值来实现价格。 项目所在地是包河政务中心住宅物业开发集中地带，区内在售楼盘较多，“水丽坊”、“盛景融城”、“九珑湾”等项目环伺本案周围，竞争对手强劲，资金实力雄厚，未来竞争将愈演愈烈。 包河区区政府板块将迎来开发量、去化量集中增量的阶段； 区域市场整体供应结构不甚合理，产品细分不足，户型面积区间重叠； 价格在去年强势疯涨后，升势或将趋缓； 政府宏观调控政策对整个房地产市场影响将逐步显现； 创新产品受到市场的追捧，精细化开发和营销将成为发展趋势。 第一章 宏观环境下的合肥楼市分析 第二章 2010年二期项目分析及定位 第三章 推广策略定论 第四章 平面表现系统 项目难点分析： 区域：板块内楼盘较少，板块认知度尚待提高，高品质楼盘较少 环境：景观资源不充分，区域规划公用配套设施不完善； 配套：生活配套齐全，受马鞍山路高架修建影响，目前交通不便利； 地块：地块西南方向为政府规划的城市公园，避免了高压走廊对项目的影响，同时增加了项目的景观资源。 青年公园 盛景融城 1、针对项目周边居住环境的弱势，放大其规划远景 2、针对城市竞争压力，建议“鹤立式”策略，形象一步到位 3、强化“城市·公园·住宅”的居住价值 4、深度挖掘及延伸项目品牌影响力 5、以差异化定位/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度 放大包河区 城市·公园·住宅 生活价值 营销难点突破： 项目剖析： 产品解读：基础数据 项目规划： 项目以点式板楼为连接、围合，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感； 产品特点： 公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求； 建筑特点： 简欧风格建筑群，成为区域一道风景线； 园林特点： 两大景观轴线，三大景观节点，连接各类景观小品，实现移步换景，一步一景； 户型设计： 充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力； 面积区间：60-130平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求. 产品解读：项目特点 周边人气相对旺盛，生活氛围浓厚，且