2010年1月宁波写字楼市场分析报告.pptVIP

一、宁波概括 二、写字楼市场分析 三、个案分析 一、宁波概括 宁波的空间格局在改变 2008年---杭州湾大桥通车; 2009年---甬温铁路通车; 2009年---舟山大桥通车。 近年来,宁波的外围交通日趋完善,宁波城市的空间格局正在改变,从交通末端跃升为长三角南翼城市群的枢纽与中心。 城市东扩将进入实质性阶段 2009年政府大规模的固定资产投资初见成效, “一中六心”的城市功能格局逐步在东部新城形成。 备注:2009年的固定资产投资为1-11月份. 宁波经济结构 宁波经济发展的“四轮驱动”模式,国有、集体、民营以及外资均衡发展,自改革开放以来以年均19.7%的速度增长,是全国平均水平的1倍以上。 服装产值已达到全国的1/12,成为全国三大服装主产地之一和全球主要的男装产地; 文具产值占到全国的1/4,已成为“中国文具之都”; 塑机产值占全国的1/3,被国家认定为“中国塑机之都”; 中国模具之都, 慈溪、北仑、宁海都是中国著名的模具生产基地; 全国三大家电主产区之一,全国1/8的空调和1/3的小家电都是宁波制造。 主导产业---外贸业在回暖 2008年9月--2009年12月外贸业走势 一级土地市场(写字楼) 2005—2009年供求关系对比 关于土地市场的总结: 从数据上看:2006—2008年三年的办公用地可建面积达到了506万平方米,而实际2006-2008年三年上市销售的新增供应量仅为192万平方米,剩余部分中约60%为政府、银行、大型国有企业及部分民营龙头企业自建、自用，约40%改为公寓式办公（已基本销售完毕）。 09年推出的办公用地可建面积约260余万平方米，据初步估算，其中的约80%为政府自用或村级留用地。 2009年写字楼成交情况 宁波历年新增写字楼去化情况 写字楼项目整体去化总结: 自2005年写字楼市场放量以来到2009年12月，累计推出项目60个，在售的项目累计可售面积约为272万平方米，5年累计销售面积约为221万平方米（其中2005年之前的项目销售10万平方米），存量可售面积约为61万平方米，整体市场去化率为77%。 特别是2009年,新推写字楼项目15个,合计可售面积50万平方米,当年去化近35万平方米,当年去化率达到了70%。 2010年写字楼供应量汇总 三、个案分析 项目简介： 地处三江口黄金地段，东临余姚江，南至宁波影都，西以和义路为界，北接解放桥连接线，这个区域文化底蕴深厚，有元代瓮城遗址、和义门、中国第一所女子中学旧址、钱业会馆等遗存。由德国GMP公司设计的超高层地标建筑将在这里耸起。这幢39层的建筑地面建筑面积达6万多平方米，包括3层裙楼和36层蝶型塔楼，屋顶设有停机坪。塔楼4层至19层为高档写字楼，21层至38层为宁波万豪酒店。写字楼单层面积为1400平方米。 小结：该项目为宁波写字楼项目中运作最为成功的案例之一，销售均价达到了1.8万元/平方米。其成功销售的因素如下： 1）得益于2006年的政府大力发展楼宇经济的政策支持大背景； 2）独一无二的地段优势； 3）万豪酒店的引入增强了项目的高端性，同时该阶段宁波高端写字楼处于空白阶段，抓住了市场机遇； 4）代理商北京利鸿天对高端商务项目娴熟的把控能力，采用点对点的高端物业销售模式，通过内部预订基本笼络了宁波本土的知名企业。 项目简介: 该项目位于海曙区南苑饭店旁,由一栋26层的国际甲级写字楼和2层沿街商铺组成,该项目为宁波首个真正意义上的精装修写字楼,入住企业享受区楼宇经济优惠政策。 项目小结: 作为宁波首个精装修项目,虽然地理位置优越,有着南苑饭店的高端人群,但前期销售却不是很理想, 交付后中信银行及国家开发银行的入驻,项目销售、租赁逐渐趋热,目前开发商长期持有的写字楼物业收益交好,这从侧面反映出宁波确实存在一批高端的写字楼客户群体。 项目简介: 项目位于宁波核心区域,区位优势明显。整个项目为1幢16层高层，1-2为商铺，3-16层为写字楼。层高3.5M，独特的退台式建筑设计,前所未有的南北通透、双向采光办公。 小结: 该项目的销售周期约为2年,特别是在08年的大背景下至今已基本完成销售,是宁波写字楼近几年来高端写字楼销售的成功案例之一,绝版的区域优势,独特新颖的设计风格使得该项目成功销售,另一方面,项目的商业部分为开发商创造了高额的利润。 小结： 该项目地处宁波三江口最核心区域，写字楼价格2.2-2.5万元/平米，整层或半层出售，经过近一年半的销售周期，写字楼部分的销售率约为53%。 该项目几经易手对其整体