2010年1月滨州项目产品定位及发展战略上.pptVIP

谨呈：滨州中兴置业有限公司 我们面临的客观状况 我们面临的矛盾 我们要清醒 如何实现高利润？ 滨州市住宅市场分析 滨州市楼盘分布图 普通住宅销售均超70%，公寓销售过83%，别墅销售不理想 祥泰·新河湾 望海花园 名仕龙城 锦绣城 麒麟阁 领域尚城 在售项目中，2房面积集中在90-120㎡，3房面积集中在120-150㎡ 清怡国际（公寓） 整体住宅类楼盘市场小结 1梯2为高层主力，大面积户型同质化严重 在售楼盘户型特点分析点评 我们面临的难题：110亩 1000亩 2010年，项目周边预计有100万㎡的供应量 我们做什么？ 高价值产品，何去何从？ 高层就一定难卖吗？ 应对不确定性市场核心策略——定位完全差异化！ 应对不确定性市场核心策略——定位完全差异化！ 小高层：别人做普通大3房，我们做挑空小复式！ 抢占市场空白点——沿路小高层做居家型公寓 鲁中唯一创新挑空小复式——中产阶级的时尚奢华家 多层：别人做普通3房，我们做电梯空中别墅！ 经典三叠产品鉴赏 商业部分产品定位 我们要打造什么样的产品？ 地块商业价值分析 滨州主要商业、酒店分布及特点 滨州经济型酒店发展迅速 商业定位组合建议 商业上层——沿街投资型公寓定位组合建议 商业定位组合建议 原规划方案 – 面积少，赚钱少，但好卖 建议：解决高层销售难问题，多出面积多赚钱 营销推广策略 住宅差异化一揽子解决 本案产品 竞争产品 151-160 141-150 131-140 121-130 111-120 101-110 91-100 81-90 71-80 61-70 51-60 41-50 31-40 161-170 171-180 181-190 大两房 大三房 1房1厅1厨1卫 复式挑空、高厅3叠 平层三、四房 供应基本为0 中等三房 中等两房 鲁中创新小复式 如按本项目产品能够做到差异化， 住宅均价有望突破4000元 中兴 ● 地王广场 行政、居住、文化、教育中心 成熟商业中心 黄河八路 黄河五路 黄河二路 滨州学院 新区商业潜力巨大 商业与住宅区的过渡带 紧邻滨州学院，提升商业价值 独有 优势 处于城市发展的过度带，潜力巨大 商业 价值 处于黄四、黄五之间； 黄二、黄五、黄八为通往新区的必经之路 地块 通达性 老城区“无”住宅 新城区“无”商业 滨州 商业现状 1 2 3 4 5 6 7 8 名雅商务酒店 银座佳驿酒店 格林豪泰酒店 如家快捷酒店 和佳商务酒店 怡家商务酒店 浩泰商务酒店 贵和商务酒店 银座商城（中心店） 中百商场 渤海国际 时代购物中心 银座商城（黄五路） 银座商城（渤八路） 银座家居（在建中） 银座商城（中海店） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 9 10 11 12 13 14 15 16 新城区商业配套严重缺乏 老城区商业扎堆 分界线 商务酒店 商业 新立河东路 银座的发展轨迹表明：商业不过新立河成为滨州商业发展的一大现象，但是随着新区的成熟，就近购物已成为迫切需求。本项目位于新城门户，存在巨大商业机会！ 项目北对面——滨州学院 滨州学院 【滨州学院】 综合性普通本科院校 占地2436亩，建筑面积49.5万平方米 在校生19000余人，普通本专科生14180人 21个系，26个本科专业，38个专科专业 专任教师701人，教授、副教授203人，具有博士、硕士学位的262人 【滨州学院学术大厦】 占地面积：12423.3㎡ 建筑面积：21577㎡ 容积率：1.74 1-3F，大堂、会议室、办公室、宴会大厅 4-8F，客房 9F，设备间 110 90 渤海十一路与黄河四路 滨州贵和商务酒店 139 99 渤海九路与黄河五路交叉口 滨州如家快捷酒店 120 141 黄河二路与渤海七路交叉口 和佳都市商务酒店 146 126 渤海五路与黄河三路交叉口 滨州格林豪泰酒店 80 60 黄河五路与渤海十路 滨州浩泰商务宾馆 110 90 渤海五路642号 银座佳驿连锁酒店 119 100 渤海七路与黄河八路路口 滨州名雅商务宾馆 151 100 黄河三路605号 滨州如家快捷酒店 价格 房间数 位置 酒店名称 经济型酒店主要集中在老城区，新区及开发区经济型酒店明显偏少； 如家快捷酒店和银座佳驿连锁酒店，在当地影响力较大； 价位在80—151元之间，整体经营状况良好； 新悦国际 渤海国际 黄金国际 3F,3000 3F,40 2F,4000 2F,40 2010年上半年开盘 18000 70-100㎡ 50000 4层商业 黄金国际 首层90% 二层、三层 50% 1F,17500 1F,70 280000 3层商业 渤海国际 40% 17000 20－170 31924 4层