2010年2季度南昌房地产市场分析.docVIP

2010年2季度南昌房地产市场分析简报 一、市场简析 史上最严厉宏观调控政策出台，楼市开始调整 国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。三天后国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，《通知》含五方面十项政策措施，被称为新“国十条”。国土部、住建部和央行等中央部委在土地、信贷、融资、税收、市场监管等各方面制定新规配合，同时各地方政府陆续出台地方细则。受政策影响，沿海一线城市5月份成交量明显下降，部分城市房价开始出现松动，楼市逐步变冷。 土地供应维持高位，地王、流拍同现市场 二季度南昌土地供应延续09年第四季度的态势，连续三个季度供应面积在2500亩以上。二季度土地供应面积2929.519亩，同比、环比增加327.908亩和171.103亩，增长了12.6%和6.2%。受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎，但对优质地块如饥似渴，造成地王、流拍现象共存，5月28日朝阳洲土地拍卖出现流拍，6月23日红谷滩板块又诞生了南昌总价地王。本季度成交土地2762.939亩，成交率只有94.31%，为09年来新低。 2010年1～6月份南昌市居住和商住用地累计成交1311.894亩，比上月增加108.59亩，其中京东板块占57.11%。居住和商住用地规划建筑面积201.08万㎡，楼面地价为1877.77元/㎡。 住宅供应近120万㎡，销售势头回落 第二季度南昌市共有55个楼盘新推、续推，共计推盘100次，推出11584套房源，总面积119.47万㎡，供应面积同比、环比增加34.6万㎡和52.36万㎡，增长了40.77%和78.02%，供应面积创07年第二季度以来新高。政策出台后观望氛围很快形成，销售势头出现回落，本季度整体销售率只有53.23%，相比上季度降低10.59个百分点，回到了上年同期水平。 本季度供应面积大幅增加主要有这几方面的原因：1、第二季度一直以来是楼市的传统旺季，很多新盘会选择这时入市;2、楼市在09年迅速回暖，多数开发商下半年开始加快工程进度，到了本季度进入收获期;3、4月17日新“国十条”出台，在短期内部分开发商提前开盘。以新“国十条”为核心的本轮调控力度空前，观望氛围渐浓，导致本季度销售情况不甚理想。 成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大 本季度成交均价为5482元/㎡，如果不考虑别墅供应，本季度成交均价为5063.27元/㎡，同比上涨828.8元/㎡，上涨了19.57%，低于上季度23.89%的涨幅。政策出台后，观望氛围加重，开发商加大了打折促销力度，6月初出现了“9折青年置业计划”、“89折重回市场”、“88折周年庆”等大幅降价促销活动，二季度整体折扣系数是95.01%，环比增加了1.92个点的优惠。 红谷滩板块强势回归，新建板块销售良好 红谷滩板块季度内共有11个楼盘开盘，供应面积29.48万㎡，环比增加22.75万㎡，增长了338.04%，市场比例由上季度的10.03%提高到本季度的24.67%，重新占据第一。象湖和莲塘板块供应面积也在20万㎡以上。新建板块销售良好，销售率达到73.3%，连续四个季度销售率在70%以上，成为独有现象。 户型面积偏于舒适，中小户型销售优于大中户型 本季度各户型供应面积全线上扬，供应仍然以二房和三房供应为主，供应面积分别为37.71万㎡和55.34万㎡，两者合计占总量的77.89%。适合刚性需求的中小户型一房、二房和三房销售明显优于以改善型或享受性需求为主的四房、复式和别墅，中小户型销售率均在55%以上，可谓泾渭分明。与上季度相比，由于板块供应的差异，除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。 别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺 二季度建筑形态供应以高层为主，供应面积为53.83万㎡，占总量的45.05%。本季度别墅全系供应，供应面积增长强劲，供应面积首次达到10万㎡水平，供应量环比增加7.24万㎡，增长了239.74%。花园洋房日渐稀缺，供应量不足万㎡，销售率达到72.33%，是唯一一种销售率在60%以上的产品。 今年上半年南昌市土地供应量和成交量分别达到5687.666亩和5461.035亩，相当于上年全年的四分之三，预计三季度南昌市土地供应量将明显回落，预计供应面积在1500亩左右。上半年居住和商住用地供地较少，与南昌市2010年城区住房供应计划总量4299亩有很大的差距，居住和商住用地将成为重点。 调整推盘节奏，供应面积大幅下降 “国十条”的出台已经打乱了很多楼盘的推盘计划，有的延期开盘，有的小批量开盘以试市场，有的优先推出楼王单位等;同时南昌将进入酷暑，也是楼市传统淡季，预计供应面积将大幅下降。从预计下季度入市项目一览表中可以看出，三季度预计开盘楼盘41个，其中新盘7个，分别比本季度减少14个和4个，预计推盘总量