2010年5月淮安别墅市场分析报告.docVIP

2010年5月淮安别墅市场分析对比一、近期房地产政策及分析 时间 措施 要点 04.21 二套住房以家庭为单位认定 包括未成年子女。 二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。 04.19 住建部完善商品房预售制度 要求严格实行购房实名制 1、加强市场监管2、完善预售制度3、加强期房质量管理4、清理预售房项目5、商品住房严格实行购房实名制 04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 1、国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 观点： 银贷政策的变化，面对高额的首付款，从房地产营销的角度来看有着二方面的影响。一方面，对于自用性客户或者刚性需求的客户，首付款的提高意味着相当一部分首付能力欠佳的购房者挡在购房门外。另一方面，对于投资性和投机性客户而言，由于担心未来房价趋向下行，或者房价暂时没有上行空间，他们会在投资成本不断上升的情况下谨慎投资，进一步持观望情绪，而这种情绪又会反过来影响自用性客户与刚性客户对市场前景的忧虑。 2、住建部完善商品房预售制度 要求严格实行购房实名制 此次政策提出可售房源必须一次公开 这次住建部下发的文件里最大的回归就是把房子重新回到“住”，该条款与央行所出的“贷款首付比例与利率规定”结合在一起，形成了至今以来最强的调控政策，对房地产销售有巨大的打击。从以往经验来看，银行利率与首付款比例上调已经是效力极强的调控利器，一方面提高了炒房购房的成本，另一方面也是向市场释放信号，国家要调控了，让炒家与企业自动撤场。而这次，第一次出现了二套房的界定以住房套数为准，这非常可怕，也就是说投资者与投机者基本上会绝迹房地产市场。 对于这个政策下一阶段的执行来说，二套房的界定如何实现是一个重要的问题？各地房管部门与银行不同，银行之间的贷款信息是联网的，但房管部门（房产证发证查询）联网程度是不发达的，但在同一个城市却没有问题。这意味着一个客户在一个城市有一套房子，他理论上可以去另一个城市买另一套房。 4、首套房首付不低于30%，第二套首付不低于50%，第三套首付不低于60%，以此类推；利率第二套房执行1.1倍，第三套房1.2倍，以此类推； 观点： 央行与银监会利用首付与利率调控房利，一直是效果明显。面对买房成本的明显上升，对于任何一种类型的客户而言，都大受影响。 5、非本市户籍人士购房，需提供近一年内的个人在当地的纳税证明或在当地的社保缴纳证明，否则不予贷款； 观点： 该政策直指外地投资客，在当前的形势下几乎没有客户会用这么复杂的方式去购房，而且提供难度很大，基本无法做假。 6、基本结论 淮安作为一个三、四线城市，对政策的敏感度远低于一线城市，但这并不能表明淮安房地产市场是稳定的，政策永远是房地产市场的导向。随着投资全国化、媒体影响日益强大、投资者掌握知识的能力加强等因素影响，目前淮安市场已经出现了影响。下一阶段，房地产市场前景令人担忧，特别是当媒体全面报道房地产形势后，普通购房者开始有意识进行判断。做为开发企业，在外部条件无法控制时，必需要做好自身产品品质打造，制定符合企业发展及符合市场变化的发展战略，才能在变化的市场形势下立足、发展。 针对目前的形势，我司有以下观点： 1、由于房价上涨过快，本轮调控大势所趋，调控时间将持续较长时间。 2、从现在到今年年底会是持续向下的过程，这个向下的幅度目前无法判断，但一线城市房价下降不低于20%。 3、鉴于未来形势的发展，淮安可能会出现因资金链问题（小型开发商）、集团考核任务（上市公司或大型集团公司）、尾盘清仓等原因而降价的行为。 4、在房地产市场下行的过程中，公司品牌实力与高性价比产品抗风险能力更强。 二、周边别墅市场基本情况分析 项目 白鹭湖C组团 香榭丽五期 英伦·玫瑰园 格林花园 长岛一墅 御景天成 项目位