2010年纳帕溪谷一期项目评价报告.docVIP

湘银纳帕溪谷，，，，一、项目概况 1 二、项目定位评价 1 三、项目工程评价 2 四、项目供应商评价 3 五、项目销售评价 4 六、项目开发进度评价 5 七、项目成本及利润评价 6 一、项目概况 1、地理位置 湘银.纳帕溪谷项目位于湘潭市中心区，河东大道南侧，市交警大队旁。周边拥有市政府、湖湘公园、会展文化中心、东方红广场、盘龙山庄大酒店等，是集行政、文化、商贸于一体的城市中心地段，交通便捷，拥有湖湘中路、霞光西路和河东大道等重要交通干道，规划中的长株潭交通轻轨河东大道段就在项目附近。 类别 定位 总体形象 集住宅、商业为一体的大型综合社区 物业档次 中高档 客户 中高端 住宅 中高档 商业 小区配套街铺 建筑风格 新古典风格 园林 以溪谷为景观轴，绿化率51% 项目推广 南加州坡地原生态 2、综合评价 项目整体实施情况与前期定位基本保持了一致。项目在档次和园林方面的定位得到了很好的实施，突出了项目优势，也得到了市场认可，但其他方面的定位未展现出项目的价值优势，特别是对于规模大盘而言，开发周期相对会比较长，产品结构一般会比较丰富，定位方向保持不变，特别是针对不同产品的客户群体定位也就随之要进行适当调整，否则对项目的整体价值的有效提升与最大化肯定会带来诸多不足之处。 三、项目工程评价 1、工程质量 项目 评价 问题分析 建筑主体 主体混凝土结构及砌质量合格，外墙贴面质量优良，无一例漏水现象，商铺墙面改种植屋面后有渗水现象 建筑房间内部 室内抹灰、仿瓷、门 、电器、弱电、智能化等质量合格、满足使用功能要求。 房间顶棚在楼板支模时，局部控制不到位。 建筑房屋顶棚不平，是工程质量常见的通病，主要是现浇楼板支底模时抄平控制不到位，或顶棚装饰抹灰时没有弹水平线，随意操作，现场质量过程控制不严，检查不到位所致。 公共空间 公共区域墙面、地面、顶棚、消防、电器、质量合格，满足使用功能要求 公共设备 公共设备电气设备、给排水设备、通风、弱电及其他设备合格，符合强制性规定，满足使用要求。 电梯使用运行有时出现问题，轿厢门关闭太快。 电梯运行出现问题，轿厢门关闭太快，属于生产厂家质量问题，建议C地块更换电梯品牌，确定品牌前加强对产品质量的了解考察和验证。 室外工程 室外道路、铺装、照明及其他室外工程质量合格。 二期绿化工程要加强过程控制，在整植苗木前应对种植土、绿化场地种型进行验收，必须达到合格标准后再进行下道工序施工。 室外绿化场地种型微地形处理曲线不流畅，主要是绿化地基土没有按计划要求压实，铺种植土后场地沉降不均匀所致，施工过程没有按程序进行检查、验收，对现场施工过程中的每个环节把关不严。 2、综合评价 项目从桩基础、上部主体结构和装饰阶段等各个环节质量控制到位，未发生质量安全事故，特别是屋规控制、外墙保温、防水、贴面等质量控制较好，做到了外墙无一处渗水，屋规尺寸交房后无投诉。施工质量打造了湘潭市质量第一流的品牌楼盘，得到了主管部门和市民的认可。 工程施工中也得到一些经验和启示：不宜采取项目总承包方式；谨慎选择施工单位，特别要加强对项目经理的考察力，加深了解；项目定位与工程造价应完全吻合，要让施工方有合理的利润空间，才会有长期稳定、优秀的合作伙伴；施工现场的质量控制应以过程控制和预控为主，不能等问题出现后再去发现和处理，工程已开始，工程部应及时将公司对工程质量管理的要求、标准向监理、施工方书面交底，形成管理制度，以便施工过程中实施。 四、项目供应商评价 1、供应商列表 序号 供应商名称 供应材料/服务内容 1 湖南华湘建设工程有限公司湘潭第一分公司 土方外运工程 2 湖南基础工程公司四分公司 车库A、11#、13#、15#栋桩基施工 3 湖南中天岩土基础公司 6#、7#、8#、9#栋桩基施工 4 湖南省第三工程公司 2#、4#、5#、商铺3、4、5区桩基施工 5 湘潭市湘勘基础工程有限公司 13#栋桩基施工 6 中国建筑第五工程局有限公司 3#—7#、9#-15#栋、商铺及车库A主体施工 7 湘潭建设工程总公司 1#栋主体施工及车库B施工 8 湘潭湘军建设工程有限公司 一期2#栋主体施工 9 湖南金典建设工程有限公司 一期8#栋主体施工 10 湖南省六建联发安装施工公司 一期室外管网施工 11 湖南省工业设备安装有限公司 一期消防系统安装 12 湖南柏加建筑园林有限公司 一期园林景观施工 13 株洲湘银园林绿化有限责任公司 一期园林景观施工 14 湘潭新奥燃气有限公司 一期燃气 15 日立电梯(中国)有限公司 一期电梯 16 浙江星月门业有限公司 一期防火门 17 长沙景天电力电器设备有限公司 一期配电 18 福建南安协进建材有限公司 一期外墙砖 19 深圳市中海楼宇