2010年房地产市场总体分析报告.docVIP

目 录 第一章 政策资讯 3 第二章 经济环境 9 第三章 商品房市场 10 第四章 土地市场 14 第五章 竞争楼盘销售情况 15 附件： 34 ? 前言 现在市场普遍认为楼市在2010年下半年出现调整的可能性非常大。至于调控政策出台后，市场价格仍没有出现大幅度下降，认为主要是有以下几点原因： 1、房地产调控政策作为一种单边市场政策，其政策本身就存在滞后效应，与证券市场政策出台后立竿见影不同，房地产调控政策都需要通过时间进行发酵，方能显现出其作用； 2、由于2009年下半年和2010年上半年中国楼市出现一个持续红火的局面，出现持续影响也是非常正常； 3、前期楼市的旺销使得市场存量房消化殆尽，而不少新项目因为基于对政策的担心而延迟推出，在一定程度上造成了市场供应不足，导致了市场空档，使得房价形成了一定的市场支撑； 4、应该承认，在当今中国楼市，刚性需求依然存在，即使是在2008年公认的楼市淡市，也有购房者投资住宅。因此这部分刚性需求在市场供应量不足的情况下，成为市场支撑主力军；5、投资市场仍存在渠道不畅的问题，仍有部分投资者将房地产市场视为有效的投资工具，也对市场形成了支撑；6、最重要的是，在经历了2009年下半年与2010年一季度的丰收后，不少开发商的实力得到提升，抗风险能力得到加强，因此具备了进行市场观望的资本与实力。 正是这一系列因素，使得如今市场形成了对峙局面。但是在2010年下半年度，这种情况的改变。由于国家对于囤地和金融双向打压政策的影响，对于大型房企将是影响最大的，他们都有大量的土地囤积，而且对于资金的需求远大于中型房企。最重要的是，他们赢利模式不光是建立在地产开发利润上的，而更多是建立于市场占有率、市场销售额、现金流之上的。 故此大型房企将率先变招，依托其庞大的产业规模，改变过去的以时间换利润空间策略，而是通过巨量销售，以规模利润作为终极目标，打响降价第一枪。而因为大型房企降价的行为，市场信心将受到影响，打击投资者信心，提升观望者信心，这对于房地产市场影响才是最关键的。在现阶段中国楼市，买涨不买跌还是大多数购房者的主流操作思维模式。市场信心的不足将导致市场成交量急剧下降，进而推动价格出现明显的下调。 通过上述分析，随着78月的传统的楼市淡季到来，再加上近期有可能出台新的国家调控政策，因此在市场与政策的双重挤压下，楼市下行已成必然。  本月国家没有出台相应的房地产政策法规 二、市政动态 （一）、清浦重大项目阵营又添新军，清浦区重大项目阵营又添新军，总投资17.2亿元的中石化苏北物流基地、瑞丽家具等8个重大项目集中开工。至此，该区今年上半年开工项目达50个。 昨天集中开工的8个项目中，中石化苏北物流基地总投资达8亿元，规划占地面积102.8亩，项目建成投产后，预计年产值为2亿元，利税3300万元；由江苏多美家具有限公司投资约4亿元建设的瑞丽家具项目，将建成一个以民用套房家具产品为主导，集设计、研发、生产、销售为一体的大型企业。此外还有嘉成机械、光陆电机、扬子钢结构、生态园艺体验园等支柱产业和现代服务业项目。淮安出口加工区，作为淮安市第一个“国字头”经济区域，至6月初，今年已经实现进出区总额5.63亿美元，其中进区2.58亿美元，出区3.05亿美元，出口加工额位居全省第五位，朱民对出口加工区在淮安外向型经济中的火车头作用予以充分认可。在富士康，从该集团科技城总体规划沙盘、展示厅，到宏恒恒胜电子科技生产现场，朱民一行听取了该集团负责人的介绍，朱民：“淮安地理位置优越，周边腹地大、资源丰富，你们应该加速推进在淮项目的发展。 省交通运输厅老领导视察淮安大交通建设省交通运输厅原厅长丁子纲、何宗正、许汉文，原副厅长施因、杨少美等一行，在副市长史国君的陪同下，视察了淮安市交通重点工程205国道后六塘河至丁集段和325省道淮安段、盐河（杨庄——武障河）航道整治工程以及淮安涟水机场，并召开淮安市交通重点工程汇报会。交通运输厅老领导充分肯定了淮安市交通运输工作取得的优异成绩，并对淮安现代综合交通运输体系建设充满希望。 中石化苏北物流基地、瑞丽家具等8个重大项目集中开工省住建厅领导来淮调研城建与管理 ，省住房和城乡建设厅党组书记江里程、副厅长王翔一行来淮安市调研城市建设与管理工作，副市长刘友超陪同调研。 调研组听取了淮安市污水处理和行业发展情况汇报、园林绿化建设情况汇报，并先后走访了淮安市污水处理特许经营监管平台、四季青污水处理厂改扩建工程、污泥基质化利用项目、第二污水处理厂、南北地理分界线、古黄河生态民俗园等地。省住建厅领导对淮安市污水处理工作和园林绿化建设给予充分肯定。房地产开发完成情况 1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年