2010年房地产新政解读.docVIP

2010-1-7《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知—“国十一条” 2010-4-15 国务院发布“要求银行实行更严格的差别化住房信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。—“国十条” 2010-4-30《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。 我们通过对2010 年国内地产新政的整理分析， 预计2010年下半年的房地产市场的发展可能会出现以下市场情况，供同事参考： 一、短期内价格仍会维持高位运行 首先，经历第一季度小阳春期间资金回笼后，目前各大开发商手头资金仍较为充裕，有能力抵受政策短期冲击，不会轻易降价。其次，本次新政实施将迫使部分刚需客户转向两成首付及七折利率的90㎡以下产品，而这种产品在市面上本来就属于稀缺类，这样必然刺激小户型产品价格提升，从而支撑成交均价高位运行。此外，一些资金实力雄厚的改善型及投资型购房者受政策影响有限，他们在通胀预期的推动下仍会坚决入市，而有机会推动豪宅成交，并支撑成交均价高位态势。 2010年下半年成交量将持续呈现下滑走势 2010年两次调控的到来是市场预料中的事，但打压力度之大却又始料未及，本次新政连刚性需求群体的置业行为也给予了一定的限制，90㎡以上的首套自住房首付提升至30%刚性需求群体来说是一个重大的压力，而二次以上置业首付及利率均有不同程度的提升，反映政府抑制市场不合理住房需求的信心十分坚决，由此会导致市场出现观望，致使成交量下滑。 三、三级市场二手房也将受宏观调控波及 新政的出台为市场未来走势蒙上较多的不明朗因素，在经历08年楼市调整期后市场尤其是投资客对政策调控更加敏感，尤其资金实力较弱的短线投资者必然会出现集中抛售，目前珠三角深圳等城市已经出现房屋大量抛售的市场情况，二手市场在面临恐慌性抛售的冲击下价格很大机会会下滑，北京望京区域、通州区域的二手房房价也已经出现不同程度的下跌。 四、CPI下半年的走势将间接决定今年楼价升跌 政府公布第一季度CPI为2.2%，正处于温性通胀阶段，政府亦强调将着力控制通货膨胀，因此二三季度楼价走势很大程度上仍将取决于通胀情况，如果CPI走势通过加息等手段得以控制，则楼市将缺乏价格上涨的推动因素，也会间接导致市场陷入观望或会迫使开发商降价销售以维持资金运行；如果CPI继续表现上涨，通胀预期将继续对冲政策干预，同时当新政消化期过后又没有后续政策支撑的话，或会推动楼价上涨，但出现这种可能性较低。 五、物业税很难于年内出台 本次新政中有一句关于税收的描述：“加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”，这是政府向市场暗示下一步的调控方向将转向税收政策，如果楼价上涨的趋势仍无法压制的话，出台物业税作为进一步调控的可能性加大。但是鉴于中国的税收国情以及土地国有的性质，年内实现物业税有很大难度，只是可能会在部分城市试点相关税收政策。 六、2010年的宏观调控政策，主要表现是是政府在逼使刚性需求延后释放，通过加大推动保障性住房来稳定楼价的目的 本次新政中重点强调“增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”和“加快保障性安居工程建设”，政府意图通过逼使刚性需求延后释放，并在2011年通过大量保障性住房来逐步吸纳，以达致稳定楼价的目的。 七、政府的“两面性”使当前调控走入“困境”中国的高房价和宏观调控，目前，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。但在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前。近期各地楼市所发生的重大事件基本上也印证了上述观点。在地方政府层面，出于自身经济发展的需要，一系列可能会对楼市产生利好影响的深圳、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。