2010年营口市金泰城全案营销报告上.pptVIP

五、营销推广 ——市场强压下我们怎么做？ 卖点梳理分析 金泰城市场卖点 蓝海战略 金泰中国 白金五星级海景酒店 金泰珑悦海景大酒店 运动休闲公园 18洞高尔夫球会、马术、网球 人文艺术广场 大剧院、图书馆 海岸风情商业 海滨风尚娱乐带 游艇私家码头、帆板俱乐部 地中海别墅群 海韵别墅 低密度住宅组团 宏观（品牌信心） 国家战略海 中观（梦想价值） 海上大都会 微观（品质宿愿） 中央居住区 宏观（北中国，品牌信心） 一个从蓝图到蓝海的时代奇迹 蓝海战略 从国家战略海到国际旅游岛，这是一个站在国家资源平台肩膀上的一个北中国城市宏愿，更是一个在蓝图上正在被实现的蓝海奇迹， 金泰十年 这是金泰十年的品牌期望，25亿的巨额投入， 更是北中国的蓝海都会实现的信心 * 市场预判 2010年，市场最终走向何方？ ★ 新增商品房用地并没有明显得增加，但要警惕经济适用房对市场的冲击。 ★ 主要需求面积和户型预计变化不大 ★ 本地商品房在售项目价差较小，可比性小，已逐渐缺乏吸引力，临近项目的 MOMA、华海城及本案三个高价项目均会在2010年出现，一批外阜客户和本地客户在一季度对市场价格的试探，很多客人也能够接受，但迫于新政的压力，客人们会出现犹豫和观望的情绪，对于我们项目的储客和开盘节点将会产生巨大的压力。 ★ 外阜投资客将会大幅度减少，本地乔迁人口及周边城市刚性需求不容错过。 二、项目研究 ——我们自己怎么样 住宅一期工程基本经济指标 占地面积：约65407平方米 总建筑面积：约127637平方米 其中，住宅约109489平方米，公建约2070平方米 总户数：约931户 容积率：约1.71 建筑密度：25％ 绿地率：30％ 停车位：378个，地上168个，地下210个 物业类型：16栋住宅，7栋11层小高层和9栋18层高层 层高：3米 产权年限：70年 户型面积范围：主力户型面积区间约为90-200平；其中：二居约为90－110平米，三居约为130－148平米，四居约为175-200平米。 基本资料 项目优势 金泰地产良好的品牌知名度 地处开发区离海最近的居住区 未来东北重点规划建设的增长区域中综合环境最好的地段 综合体的建筑模式在目前区域内绝无仅有 项目内六大业态、五大俱乐部均属于绝对高端配套和标志性建筑 在售项目中项目规模最大 物业管理尤其是安防系统将成为区域示范小区 准现房销售 项目劣势 对于外阜区域人群，鲅鱼圈还未被完全认知，且城南新区是核心区的地 位还未被接受； 09年的市场已经透支了大量客源，本地市场容量不足以支撑本案所需； 入市即遇调整期，买家观望态度强烈，市场继08年来进入第二次低谷； 货品和定价的起点较高，导致购房的消费群形成一定的局限； 地段目前仍属偏远，区域生活配套不完善 虽然容积率最低，但是实体楼视觉感官密度较大 户型种类单一，缺乏设计亮点 国企背景导致的无法像其他项目一样在优惠和信贷手段上灵活操作 小 结 在区域上，鲅鱼圈为东北的潜力地段，城南新区为鲅鱼圈的核心居住地段，但是这种优势在于未来而非现在，如何让人们为未来买单是关键。因此，对外阜来说重要的是对开发区区域的认同，对于本地来说，重要的是对城南新区地段环境的认同。 在产品上，本案住宅产品本身劣势多于优势，虽然综合体对于外阜并不新奇，但对于本地来说独一无二，因此在对本地的宣传推广的主策略应避免与其他项目一样定位在住宅产品本身以及自然环境的诉求上，而应倾向于以综合体这独一无二的生活形式为主诉求，环境为支持诉求。 因此，本案的关键点在于：地段+环境+综合体 二、客群分析 ——我们的房子卖给谁 六大方面洞察客户 *购买动机 *消费心理 *信息来源 *职业分布 *年龄层次及收入 *客群来源 目标购房者消费心理分析 得到周围人的肯定和称赞 能体现财富的价值感 能体现地位的身份象征能和家人共同享受的生活 自己独享的特权 好攀比喜跟风好社交乐于享受，优越感强 占有欲强 冲动 懒散 喜欢有特权 他们的性格是： 他们心理的需要是： 目标购房者购买动机分析 本地以刚性置换需求为主，外地改善居住环境迁居为主。 目标购房者年龄层次及家庭收入 主力客群年龄在40岁左右，家庭固定月收入在6000元左右 目标购房者职业分布 由个体经营主及有企事业管理者组成 目标购房者地域来源 本地客群和外阜客群各占一半，外阜主攻庆、沈、哈、鞍四地 目标购房者渠道来源 多数客户通过现场及朋友介绍获取项目信息 目标人群描述 刚性置业者为主； 居住是其购房的主要目的，发展潜力辅助考虑； 有超越房价承受力的购买力