业主在商业工程建设后期的项目管理重点.pdfVIP

2011年第5期(总 180期J 安 徽 建 筑 虽 业主在商业工程建设后期的项 目管理重，占11、 FocusonProjectManagementoftheOwner duringComm ercialConstructionLateStage 范新宇 (北京双全房地产开发有限公司，北京 100016) 摘 要 ：商业工程建设后期以竣工备案为总 目标。应与合作伙伴达成共识，采用管理跨度适当的承发包体系，重视界面，采购。沟通．风险管理 关键词 ：商业工程；业主；项 目管理 中图分类号：TU72 4 文献标识码 ：C 文章编号：1007—7359(2011)05—0210—03 1 范围与 目标 商业工程属于公共建筑，有购物中心、百货、超市 等多种业态。其特点是规模大，建筑与结构复杂，空间 变化多。地下室面积大，设备多，承包商、供货商多，业 主管理难度大。 商业T程建设后期是指是指施工阶段的后半段 ， 起点是主体封顶，开始二次结构施 ，精装修、幕墙等 专业分包进场，终点是竣工验收备案。工作总 目标是完 成政府部门验收，取得交付使用的行政许可手续，包括 消防、人防、规划 、节能等专项验收及 “竣 lj_：验收备案 表”。两个子 目标：一是实体工程竣工，达到设计图纸与 图2 商业工程常见承发包模式 建 合同要求；二是市政配套，接通水 、电、气、热等管线。见 筑 图 1。 设前期遗留的变更 、洽商、进度款 、材料供应 、价 淡判等问题，体现履 经 约诚意，不拖延，不回进，调动合怍伙伴积饭性 济 与 2 与合作伙伴及分承包方达成共识 管 3 合理的工程承发包模式 理 根据国际上的研究成果 ，项 目成功的因素分为4 个方面，67个相关因素。其中参与者各方的努力程度、 日前建筑市场商业]程多采』}】分专业 乐发包模式 (见冈2)， 积极性、组织行为和对项 目的支持等是主要方面。而这 这种模式有几个特点 些由他们对项 目的满意程度决定Ⅲ。在6类项 目于系人 3．1管理跨度适当 中，在建设阶段业主最重要的是合作伙伴、分承包方。 1个总包，2个业主直接分包 ，3个指定分包 4类 供设备J一家，共 建设初期，业主与合作各方处于蜜月期，随着工程开1二 7个承包商(供货商)卜了业主直接签订合 一 l程参建各方7fl~I：L较适应 进入了磨合期，到后期风险和变更不断出现，都可能形 这种模式，组织管理模式成熟。 成项 目冲突。项 目始终处于冲突的环境中，冲突是项 目 3．2充分发挥专业承包商优势 的存在方式，冲突左右着项 目的进程及其结果 。合作 幕墙、精装修 、消防、电梯及供 电发 ，分别_1j住建委(局)、消防局、 伙伴满意与否，很重要的是取决于与业主双方的冲突 技术质量监督局、供 电公卅实施干f、I臀瑚，需 专项资质．幕墙、精装修 是否得到妥善解决。因此，业主应及时、高效地解决建 还要二次深化设计。 3．3符合设备采购市场惯例 在民用建筑中，空调 、电梯等属于大}设备，技术复杂，一般都采用 国际知名品牌 。代理商为减少风险也 认可业 作勾采灼 ．． 4 两个关键线路 4．1电力外线与高压配电室