别墅开发模式及销售技巧.docVIP

Townhouse开发模式及销售要点Townhouse开发模式：??????Townhouse自推出市场经历了几番大起大落之后，如今又渐渐引起了业界和消费者的关注。半山海景别墅的Townhouse和万科东海岸一期的Townhouse在短短几天内被抢购一空，让很多高收入者后悔出手太慢，没能买到称心如意的好房子。在深圳地产发展的现阶段，Townhouse的开发和销售有极大的潜力，同时也存在着一些风险。笔者在做市场调研是对Townhouse做了一些细致的研究，希望能给同行做一个抛砖引玉的铺垫，也希望能带给消费者一些理性的思考与判断。?????环节一：关于Townhouse。?????分析A：什么是Townhouse?????Townhouse这个词在现今深圳的地产界中，使用率是相当高的，但正是因为其使用率高，也使得Townhouse这个词的概念也模糊起来。在这里，我们对Townhouse做一个重新认识，让消费者们明白，什么才是真正意义上的Townhouse。其实，最早的Townhouse建于古罗马。在美洲尚未拥有自己的城市建筑的时候，罗马的Townhouse就已经被“空运”到美国并且已经满足了美国新贵们对高品味住宅的崇拜和需求。而现代的Townhouse，特别是中国现有的Townhouse，则另有一番风貌。Townhouse是第一居所，它有别于青岛海滨的高尚旅游住宅，它不是旅游，休闲的“驿站”，而是真正的，唯一的家。?????Townhouse社区一定是两三层的房子，家家都有自己的天空和花园。?????Townhouse社区一定是一个大型社区，容积率底，规模较大，能满足社区配套和业主生活品味的需求。?????Townhouse社区强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路，景观及绿地的关系。?????Townhouse社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的掌握，室内，室外灰色空间的创造。????Townhouse必须有很好的公路交通系统。Townhouse社区的居民是建立在私家车的基础上，不依赖公共交通的一个群体。?????Townhouse必须离城市中心不远Townhouse的住户现在和将来都不可能离开城市做真正的乡民。他们还要依赖城市,在城市中工作,发展和生活。?????Townhouse社区的物业服务要突出优质,贴心,到位.大多提倡管家式的服务。?????Townhouse社区应营造出社区文化氛围以满足业主精神生活的需要。在国内,有很多人将Townhouse直接称为联体别墅,因为只有别墅才能体现Townhouse的尊贵与豪华。?????Townhouse面积从150--400平方米均有,可满足不同经济水平的需要,占地从几十到一百多平方米.其庭院可以满足景观,娱乐,休闲,停车等需要。Townhouse大多结构简单,工期短,不论坡地,水池,湖畔,海岸都可以建造。造型和空间可以随业主兴趣自行设计,因而受到广泛欢迎.但因为投资较大,土地投入不经济,所以政府有一定限制。?????Townhouse的发展有这样几个值得关注的方向：?????1:生态化。这些Townhouse着重节约能源,实现环保,最大限度利用自然资源。所以对自然光,风,空气的引进是很讲究的,大多强调“光与空气在房间自由地嬉戏”。?????2:智能化。随着科技的不断发展,高科技含量的产品也大量被应用到社区内,大大提高了居住的舒适度。但应该意识到的是,我们的智能化还仅仅停留在物业管理的安防上,像国外的室内智能化因为科技产品质量及价格的问题而无法实现。?????3:个性化。现在的Townhouse越来越体现业主和建筑师的个人风格.像半山海景别墅的Townhouse,在设计方面,就是采用业主设计,或业主参与设计的灵活方式进行的。这一方法,受到了众多业主的欢迎。?????4:社区化。现在一些较有实力的公司也开始做一些大规模的Townhouse社区。这样,一方面,配套设施能满足社区生活的需要。另一方面,方便信息交换和开展各种活动。????分析B:?Townhouse在开发中存在的误区.现在的一些Townhouse在开发中存在这样一些问题:首先是在选址上不够重视,完全忽略了自然景观和环境优势。?在深圳的月亮湾山庄就是一个最为明显的例子，其开发商在立项之初，因为市场上Townhouse的火热，匆忙上马，可是在开发之后，因为消费者不认可其位置（交通系统不够健全，没有任何的自然优势，相反还因为靠近工业区而污染严重）。所以销售情况非常不理想。而开发商因为急于回收资金，所以价格一降再降，有些单位每平方的价格甚至降到了2000多元，比同区域的普通住宅还要底。其别墅的功能和意义发生了重大改变，以至于成了消费者心目中的农民房。其次，有些Townhous