“宁河城市艺墅”2004年度营销策略草案.docVIP

“宁河—城市艺墅”营销策略方案 （北京深度传视营销策划有限公司） 目录： 第一篇：分析篇 市场背景： 竞争对手分析： 已售产品分析： 已购客户分析： 产品前期市场推广简要分析： 分析总结： 第二篇：策略篇 一、项目营销目标： 项目的总体销售目标 分阶段的销售目标： 二、项目总体营销策略 1、项目整体营销思路 2、销售现场策略 3、价格策略 4、渠道策略 5、推广策略 第三篇：执行篇 一、月度营销推广方案 财务指标 推广目标 渠道 销售控制 现场说辞要求 推广主线 推广步骤 推广主题 宣传时间 宣传内容 宣传意义 宣传媒介 配合活动主题 活动时间 活动内容 活动对象 资源整合 第一篇：分析篇 一、市场背景： 宁河县位于天津市东北部。总面积1031平方公里。辖芦台、丰台、宁河、潘庄等6个镇，董庄、赵庄、任凤、大北16个乡是国家批准的第一批沿海开放县之一?。县政府设在芦台镇全县人口35万。宁河自然环境优美气候温和土地肥沃，自然资源极为丰富，宁河因产香甜粘软的小站稻，驰名中外，被国务院农业部确定为优质小站稻基地县，?以及棉花基地县和产粮大县。县内工业主要以酿造、纺织、服装、机械、电子、食品、建材、化工、造纸、皮革、制鞋、线材、箱包、铸造、饲料加工等24个生产门类为主体。有各类企业1600个。有中外合资企业13家，生产出口产品的企业200家，主要产品有服装、箱包、园艺工具、白酒、排风扇、玛钢件、铜线材等10个大类，200多个品种。县城芦台镇有住宅区26个，主要有光明区、商业区、南小区、北小区等。全县有中等学校38所，芦台一中是市重点中学。 三、已售产品分析： 　楼层 已售套数 总套数 已售比例 一层 48 113 0.42 二层 41 114 0.36 三层 24 114 0.21 四层 18 114 0.16 五层 11 114 0.10 六层 5 96 0.05 合计 147 665 0.22 1、楼层售出率分布统计： 分析： 从目前城市艺墅的楼层销售量来看，本地的消费者对一、二层住宅的消费偏好较重。我们分析其中可能存在两个方面的原因：一方面是长期居住平房而形成的居住习惯；一方面是由于家庭结构需求的原因而造成的低楼层消化较快的原因。 2、户型售出率分析： 　户型 已售套数 总套数 已售比例 一室 0 65 0.00 二室 80 410 0.20 三室 60 171 0.35 合计 140 646 0.22 户型 已售套数 总套数 已售比例 A 7 72 0.10 B 20 40 0.50 C 14 66 0.21 D 52 276 0.19 E 0 30 0.00 F 5 30 0.17 G 9 30 0.30 H 1 30 0.03 I 32 72 0.44 合计 140 646 0.22 分析： 从城市艺墅项目的户型消化来看其中三室的消化量稍弱于两室，这样即反映出两方面的原因：一方面本地市场的消费能力较强，对居住面积及居住的舒适性要求较高；一方面反映出消费者家庭结构的特点，即三代同堂的消费者较多。 3、楼栋售出率分析： 楼栋号　 已售套数 总套数 已售比例 1号楼 10 36 0.28 2号楼 16 36 0.44 3号楼 5 36 0.14 4号楼 6 36 0.17 5号楼 7 46 0.15 6号楼 8 34 0.24 7号楼 18 46 0.39 8号楼 5 36 0.14 9号楼 6 47 0.13 10号楼 16 58 0.28 11号楼 10 46 0.22 12号楼 23 46 0.50 13号楼 14 46 0.30 14号楼 1 36 0.03 15号楼 0 44 0.00 16号楼 2 36 0.06 合计 147 665 0.22 分析： 我们从已售出的楼栋来看，销售量较大的楼栋基本集中在社区中心景观的附近，这就说明选择我们社区产品的消费者对我们产品的景观设计较为注重。也就是说我们社区的景观设计是吸引消费者购买的重要因素之一。 4、已售出产品面积区间分析： 已售套数 已售套数 总套数 已售比例 60-80 3 70 0.04 80-90 12 47 0.26 90-100 33 197 0.17 100-110 39 181 0.22 110-120 30 59 0.51 120-140 14 79 0.18 140以上 16 32 0.50 合计 147 665 0.22 分析： 从我们已经销售的产品的面积区间来看，消费者对于产品的支付能力集中于20万左右，这就说明我们的消费群体