从供求形势和增长动力看,中国房价在2011年下跌概率极大.doc

从供求形势和增长动力看，中国 房价在2011年下跌概率极大 共道学宫： 2010年12月24日  房市供求关系拐点已现——长期视角 4000 3000 2001年来中国商品房的价格及增长 房地产均价 (元) 同比增幅 % % % % 2001年以来，房 价于2004年开始 加速上涨，唯有 2008年在出现实 质性下跌。06年 的历程难以维持，2011年可能再次 结论：中国房市的供求关系在2010 6000 年已经出现拐点，供求比持续下降 5000 2000 1000 0 % % -5.00% 增幅稍微放缓， 07年便再次强势 上攻，09年涨幅 更创本世纪新高 出现反弹，08年的一幕可能再次在 中国房市上演。 2001年以来中国商品房市场供求关系变动走势 竣工面积(亿平) 销售面积(亿平) 供需关系(竣工/销售) 中国房价的快速上升是随着商品房供求关系逐 渐恶化而出现的，拐点出现在2005年，从此全 国商品房销售面积一直高于于竣工面积，而且 竣工/销售面积比持续下降，唯在2008年出现大 幅反弹，而这一年房价出现下降。竣工/销售面 积比是衡量房市供求关系的不错指标：竣工面 积是供，销售面积是求。注意：竣工/销售面积 比下降的势头在似乎已经得到遏制：08年反 弹，09、10年滞足于0.75 新开工面积也是供给因素， 只是它是有个滞后效应。02 年以来，销售额增速基本是 快于竣工和新开工这2者增 速的，唯有08年例外。然 而，2010年销售面积增速开 始大幅落后于新开工，且与 竣工增速持平。这是也是一 个重要信号。 2001年以来中国商品房投资、销售额规模及增长 2001年来商品房竣工、销售、新开工面积及增长率 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 投资额(亿元) 销售额（亿元） 投资同比增(右) 销售同比增长 % % % % % % -20.00% -40.00% 商品房开发投资额和销售 额的变动也能很好地反映 房市的供求关系：投资是 供，销售是求。同样在 2005年销售额开始超越 投资额。而且销售的增长 率一直快于投资的。唯有 08年例外。注意，2010 年销售额的增长再次低于 投资额的。 8.00 竣工面积(亿平) 销售面积(亿平) 新开工 竣工同比增 销售同比增长 新开工同比 % % % % % % % -10.00% -20.00% -30.00%  房市供求关系拐点已现——短期视角 2008年4月以来全国商品房各月销售面积、新开工面积累计及增速 结论：从更精确的 短期看，房市供需 拐点已经在10年上 半年出现。上篇从 10年的长周期着 从2010年2月， 新开工面积增速 开始超过销售面 积；6月后，竣 工面积增速超越 销售面积 16 14 12 10 8 6 4 2 0 销售面积（亿平） 新房开工（亿平） 竣工面积（亿） 销售同比增 新开工同比增 同比增 % % % % % -20.00% -40.00% 眼，本篇从2年的 短周期着眼。 从2010 5 年 月，房 价同比增长率开始 下走 自2010年5月， 投资额增速开始 超过销售额，供 求拐点出现 2010年10月时，地 产商拿地量已经超 越同期的2008年 （疯狂的一年） 50000 40000 30000 20000 10000 0 08年10月以来全国商品房各月销售额、投资额累计及增速 销售额（亿元） 投资额（亿） 销售同比增 同比增 % % % % % % -20.00% -40.00% 08年1月以来各月房价的同比和环比 08年4月以来每月拿地量积累及增速 % % % % % % % % -2.00% 同比 环比（右轴） % % % % % -0.50% 亿平 4 3 % % % % -20.00% -40.00% -60.00% -4.00% -1.00%  中国经济上轮高增长的源动力是出口 2000-2009年出口依存度与GDP增速 38 36 出口依存度(%) GDP增速（%,右轴） 12 34 32 30 28 26 24 11 10 9 8.5 22 20 8 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 2000-2009年，中国经济GDP增速与出口依存度高度相关，说明外贸是中国 经济增长的源动力。 注：出口依存度=出口额/GDP  08年前中国房价上涨的源动力也是出口 2002年以来房价顺差增速对比 房价增速 顺差增速（右轴） % 250.00% % 200.00% % 150.00% % 100.00% % 50.00% %