2006年上海市杨浦区80街坊地块项目.pdfVIP

项目可行性研究报告 评估报告名称： 上海市杨浦区 80 街坊 6/ 1、6/2 地块项目开发可行性研究报 告 评估报告编号： [2006]ZX007 号 评估机构： 深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司 评估日期： 2006 年 08 月 21 日至 2006 年 08 月 31 日 版权声 明 本文仅供客户 内部使用 ，版权 归世联地 产顾 问（中国）有 限公司所有 ，未 经世联地产顾 问 （中国）有 限公司书面许可 ，不得擅 自向其 它任何机构和个人传 阅、 引用、 复制和发布报告中的部分或全部 内容 。 上海招商置业有限公司： 承蒙信任， 我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海 分公司对贵公司委托的上海市杨浦区 80 街坊地块项 目开发可行性研究方面的 意见，供贵司参考。 需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据 《上海市国有土地使 用权挂牌出让》（沪告字（2006 ）第 1 号） 、上海市杨浦区 80 街坊 6/ 1、6/2 丘地块挂牌文件等有关资料， 如果相关数据发生改变， 我们的测算结果也需相 应做出调整。 我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况， 结合十多年来我们的专业实践 以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努 力，为贵司提供有价值的建议。 顺颂 商祺 深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司 2006 年 08 月 31 日 联 系 人： 张华 联系电话：02 1 目 录 一 项目总论 1 1 项目背景 1 (1) 项目名称1 (2)研究工作依据1 (3) 项目建设规模和内容1 2 可行性研究结论 1 (1) 市场预测1 (2) 项目建设进度假设2 (3) 投资估算和资金筹措2 (4) 项目综合评价结论3  二 项目投资环境和市场研究 4 1 投资市场分析 4 (1) 上海市宏观经济分析4 (2) 上海市居民购买能力分析5 (3) 上海市人口状况分析5 (4) 房价6 (5) 需求分析7 (6) 供求关系8 (7) 市场小结9 2 区域市场分析 9 (1) 区域市场界定 9 (2) 杨浦区社会经济发展状况 9 (3) 杨浦片区规划发展定位 10 (4) 杨浦区房地产市场发展情况 12  ①房产市场板块格局与发展特点12  ②杨浦区供求情况分析13 (5) 杨浦内环区域房地产市场特征 14 (6) 杨浦内环片区房地产市场发展前景假设 25  三 项目分析及评价 26 1 地块分析 26 （1）项目位置 26 （2 ）地形、地势 27 （3 ）附近交通 27 （4 ）周边配套及区域环境 28 2 项目 SWOT 分析 28 3 项目评价 29 四 市场定位及项目评估 30 1 项目定位 30 五 项目开发建设进度安排 34 1 有关工程计划说明 34 2 施工横道图 34 六 投资估算与资金筹措 35 1 项目总投资估算 35 2 资金筹措 36 3 投资使用计划 36 七 销售及经营收入测定 37 1 物业销售收入估算 37 2 项目销售回款计划 38 八 土地竞投价格测算 39 1 土地价格测算原理 39 2 测算前提