珲春项目可行性研究报告.doc

珲春项目可行性分析报告 一、城市认知 1、地理位置 珲春市地处中国东北边陲，位于吉林省东南部图们江下游地区的延边朝鲜族自治州内，地 ??处中、朝、俄三国交界的地带，是中国唯一濒临日本海的沿海城市，是东北亚地区的几何中 2、城市概况 珲春是一座新兴的边境开放城市，面积5145平方公里，市区面积18平方公里，现有人口25万，聚居着汉、朝、满等11个民族。兼有区位之优、资源之富、环境之美、政策之利、基础之实等五个方面得天独厚的发展条件。近年来，珲春地区生产总值、财政收入、固定资产投资、贸易进出口总额等主要经济指标均保持35%—65%的高速增长，珲春市工业经济总量、地方财政收入、人均GDP均位居吉林省县域前列。 珲春市2012年预计实现地区生产总值125亿元，同比增长25%；全口径工业总产值256亿元，同比增长26.2%；农业总产值9.7亿元，同比增长3.2%；外贸进出口总额11.6亿美元，同比增长16%；社会消费品零售总额39.6亿元，同比增长27.5%；一般预算全口径财政收入16.2亿元，同比增长25%；财政支出24亿元，同比增长18%；城镇居民可支配收入16200元，同比增长10%；农民人均纯收入8900元，同比增长18.6%。县域综合实力跃居全省第七位。 3、城市特点 珲春是城市，市内大街小巷的牌匾都是以朝鲜，中国，俄罗斯等三国文字标识的。很多餐馆都是具有民族特色的，特别是韩国馆，俄罗斯风味的餐馆越来越多。自从珲春被中央批为国际贸易示范区后城市发展迅猛，很多建筑都以高层和欧式风格为主调，就连赫赫有名的长春欧亚都在珲春设立了分部。更有代表性的是国际物流中心和国际商贸区。2009年国务院《长吉图规划纲要》出台之后，珲春成为新的投资热点，房价开始了持续大幅上涨，房地产项目开始迅速增多，项目的规模、产品的档次也开始迅速提升，而此后长吉图规划的正式批复、高铁站的建设等消息，不断提升整个市场的热度，目前整个珲春市的商品房价格区间约在3000-4000元之间，实际均价约在3500-3600元左右。环亚山城龙源华府，世代第一城楼盘 产品 单价（均价） 环亚山城 多层 3380 剩余40/60㎡， 门市未售 世代第一城 高层 3800 面积区间80-150，门市未售 龙源华府 多、高层 3680 蓝天下御景 高层 3900 3、未来发展前景 内外部因素同时作用，珲春未来的房地产市场发展形势较为看好，适合抓住合适的机会参与到其中。 长吉图开发战略的不断深化推动城市房地产发展 随着长吉图开发战略由政府规划阶段转为逐步实施阶段，敦化的开发开放格局正在由地域发展转向跨区域联动发展，越来越多的外部投资与外来人口的相继进入，对于房地产将会一直保持稳定增长的需求；而城市经济的发展与地位的提升，也将进一步带动发展价值与价格的上扬； （2）东部生态新城对于市场的拉动 珲春生态新城位于珲春市老城区东部，一期（2011年至2013年）投资500亿元用于11.2平方公里基础设施、公共服务、产业园区及生态居住区开发建设；二期（2014年至2020年）为生态文化新城扩展区开发建设。 东部生态新城将会再造一个城市的政治、经济与文化中心，迅速扩大的城市的规模与容量，此际整个城市对于与房地产的需求，同时区域内的房地产开发是在高起点、搞规划的基础上启动的，直接具有先天形象与前景优势。 三、项目地块分析 1、技术指标 占地面积：约8000平方米 容积率：3.0 规划建面： 24000平方米 产品形式：高层住宅/公寓+底商 2、地块四至 3、周边配套 4、SWOT分析 优势 本地块位于传统市中心黄金地段，是大众市民比较认可的居住区域，周边配套成熟完善； 项目地块较小，所需的启动资金少，开发及销售周期短，便于灵活迅速的开发，易于资金的回收； 劣势 地块处于传统市中心，四周被居民小区包围，在规划设计上受到一定局限，规划设计及园区景观的发挥余地较小，难以做出亮点； 需要邀请专业的规划设计公司按照规划条件进行反复论证，找出最合理的规划布局与产品设计方案； 威胁 本地块项目手续并不完善，目前地上还有拆迁物，需要运作处理，时间上不容易控制； 周边居民对于高层建筑的反应不好控制，一旦项目的开发节奏收到外界因素的干扰，将极大的浪费时间成本与机会成本。 机会 目前市场供给的产品主要集中在生态新城，城市中心地段的产品供给较少，本项目可迅速填补市场空白； 市场对于项目地块价值较为认可，在营销推广上占据先天优势，可以同时兼顾居住与投资两条线。 四、开发策略建议 1、走短平快路线 在保证工作效率与品质的前提下，快字当先，将从项目正式立项到全盘售罄的时间控制在两年以内，使投入的资金在最短的时间内转化为现实收益； 在合理控制成本的前提下，规划设计、景观设计、工程施工、物业服务、售