白云永泰可行性分析报告.doc

项 目 的 基 本 情 况 一、项目概况 白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719㎡，道路面积14377㎡），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。 二、可行性研究的主要技术经济指标 总建筑面积：106192㎡85292㎡ 4520㎡ —14层住宅为宜，售价应在4300—4600元/M2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。 ③、项目投资前景分析 今年，随着“三年一中变”的进一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。 项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开发项目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在10000元/M2 以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在6000—8000元/M2之间，低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。中楼楼盘形象的雍涛居，价格在4000-4500元/M2之间。 附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。 随着新机场的动工，白云机场将在3年后迁出，新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素综合，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。 第二部分 项 目 规 划 设 计 方 案 规划设计经济技术指标汇总表 规划总用地 53096㎡ 总建筑面积 106192㎡ 总建筑面积（地上） 93992㎡ 其 中 居住建筑面积 85292㎡ 配套公建面积 3180㎡ 商 场 4520㎡ 会所（地上） 1000㎡ 容 积 率 2.0 中心绿化面积 12800㎡ 绿 地 率 32% 建筑密度 23% 地下总建筑面积 10800㎡ 其 中 机动车库面积 6792㎡ 自行车库面积 1200㎡ 设备房面积 1408㎡ 会所（半地下） 1000㎡ 规划户数 1080户 规划总人口 3780人 居住人口毛密度 712人/公顷 人均集中公共绿地 3.38㎡/人 公建配套一览表 1 幼儿园 800㎡ 2 综合商店 500㎡ 3 药 店 200㎡ 4 日杂商店 100㎡ 5 居委会 50㎡ 6 物业管理 50㎡ 7 卫生所 50㎡ 8 公 厕 50㎡ 9 垃圾转运站 30㎡ 10 配电房 50㎡ 第三部分 开 发 建 设 经 营 方 案 本项目共分两期进行开发，第一期为北面15栋12层带电梯商住楼(首层架空做配套)，建筑面积为60439.3㎡,其中住宅建筑面积为54535.4㎡；商场建筑面积为4520㎡；公建配套建筑面积为1383.9㎡。第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼 (首层架空做配套), 建筑面积为33552.7㎡,其中住宅建筑面积为30756.6㎡。建设期为3年。 第四部分 项 目 投 资 估 算 一、开发成本 土地成本 1）土地使用出让金(按建筑面积计) 250×106192=2654.8万元 2) 征地费(按80万/亩计) 80×(5.3096×15)=6371.52万元 合计: 9026.32万元 2. 建安工程费 住宅建安工程费组成汇总表 序号 项目 单价（元/平方米） 工程量（平方米） 金额（万元） 1 桩基础 90 85292 767.6 2 土建工程 800 85292 6823.4 3 水电安装 180 85292 1535.3 4 电梯 100 85292 852.9 5 消防 60 85292 511.8 6 通讯 10 85292 85.3 7 煤气 10 85292 85.3 8 对讲话系统 15 85292 127.9 9 有线电视 4 85292 34.1 10 地下室费用 200 85292 1705.8 11 绿化工程 125 106192 1327.4 12 合计 1594 85292 13856.8 商场建安工程费组成汇总表 序号 项目 单价（元/平方米） 工程量（平方米） 金额（万元） 1 桩基础 90 4520 40.7 2 土建工程 800 4520 361.6 3 水电安装 180 4520 81.4 4 电梯