土地储备策及相关程序.ppt

土地交付 被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。 征地补偿费用项目 1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用而支付的一种经济补偿。 2、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。 3、青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 4、附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。 征地补偿标准数额 1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。 2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。 3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 补偿费用的管理、归属 各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理： 1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。 2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。 3、安置补助费的归属、使用： （1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。 （2）由其他单位安置的，支付给安置单位。 （3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 集体所有的补偿费用的使用收益分配办法： 1、在当地金融机构设立专户存放。 2、使用情况公开，接受村民监督。 3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。 补偿费用的管理、归属 征地补偿纠纷及解决方式 1、补偿标准争议 　先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。 2、补偿费用分配纠纷 　其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。 3、征地信息公开纠纷 　属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。 征地批复办理流程 市住建委 项目计划通知书 园林部门 使用林地审核意见 国土部门 建设用地预审意见 发展改革部门 项目核准文件 规划部门 《规划意见书》及附图、钉桩坐标成果报告 国土部门 是否压覆重要矿床的证明、地质灾害危险性评估报告 国土部门 调整土地利用总体规划 用地单位委托测绘部门 土地勘测定界，出具报告及附图 被征地单位签订《征地补偿安置协议书》 农村集体经济组织或村民委员会 就协议主要内容经民主程序形成书面决议 乡镇政府、村委会征地情况调查表 见下页 区县国土分局 草拟《一书四方案》、填报建设拟征（占）地土地权属情况汇总表、出具土地利用现状图、土地利用总体规划图等 区县人民政府 提出征地申请、拟订《一书四方案》 市国土局 审核后依权限上报市政府或国务院 市政府或国务院 批准征地 缴纳防洪费、征地补偿款，持收据及相关文件，领取征地批复 区县国土分局 收到征地批准文件后在被征地乡镇、村范围内进行公告，公告时间不少于10个工作日 农村集体经济组织或村民委员会 确定应当转非人员名单 工作流程 签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案 办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案 编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收 征地 拆迁 市政 前期手续 三、拆迁 拆迁往往在土地储备开发总成本中占的比重最大，且是制约土地储备开发周期的最关键因素，拆迁不仅仅是补偿问题，往往还有许多社会问题夹杂其中。 根据适用的政策以及具体的拆迁行为不同，可分为城市房屋拆迁、集体土地房屋拆迁，前者适用《北京市城市房屋拆迁管理办法》（简称87号令），后者适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》 （简称124号令）。 与87号令配套的住宅房屋拆迁评估为市场化评估；与124号令配套的为《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，按房屋重置成新价进行补偿。 三、拆迁 1.拆迁申请阶段 　包括暂停事项的申请和暂停事项的公示。 2.拆迁许可证申办阶段 　包括委托评估及拆迁、入户调查、拆迁评估测算及拆迁实施方案编制、拆迁许可证的申办。 3.动迁实施阶段 　包括发布拆迁公告、拆迁和评估公司现场办公、协调和咨询、签署拆迁补偿协议或提出裁决申请、房屋拆除。 4.拆迁结案 拆迁的４个阶段 顺利拆迁的关键因素 　拆迁补偿不仅仅是一个经济上的问题，还是一个社会问题，能否顺利实施有以下几个关键因素： 1.合理的拆迁补偿政策，回迁安置方式; 2.宣传工作