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深圳市商业地产环境研究报告 一、深圳市商业解析 1、整体商业 据统计，２００３年深圳生产总值（GDP）2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值18.16亿元，下降 6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，增长10.7%。三次产业结构为0.6∶58.9∶40.5。按常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长7.5%。按现行汇率计算，本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。全社会劳动生产率73199元，增长3.9%。市场价格总体上略有上升。全年深圳居民消费价格总水平比上年上涨0.7%，其中服务项目上涨1.6%。娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%；居住类上涨5.0%。全年房屋销售价格总水平上涨2.2%，其中商品房上涨2.4%，私房（二手楼房）上涨1.5%。全年房屋租赁价格总水平下降0.1%，其中，住宅下降1.4%，高标准写字楼上涨1.2%，普通办公用房下降1.7%，商业用房下降0.6%，厂房仓库用房上涨1.8%。 2、商圈 目前，深圳商业呈多中心的发展格局，罗湖商业气氛浓郁，福田发展强劲，南山、龙岗、宝安后劲十足，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。此外，福田区的中心区、香蜜湖—农科中心—竹子林—车公庙两个商圈发展迅速，有望成为继华强北商圈后，福田区乃至整个深圳的重要商圈。 3、业态 经过改革开放20余年的发展，深圳已具备了零售业的各种业态。目前，各种零售业态呈现不同的发展态势，业态之间的相互融合是深圳零售业态发展的一个显著趋势，连锁经营是各业态发展的潮流。 ??百货店 传统业态的百货业在深圳发展较为成熟，但竞争激烈。以天虹、茂业、岁宝、太阳百货等为代表的中档百货占据百货业的主流地位；以友谊城、免税店等为代表的中高档百货是百货业态的组成部分；顶级百货在深圳尚处于初级阶段，仅有西武、天安、嘉汇勉强能达到这一档次，目前只有西武经营较好。顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。 ??超市 华润、百佳、惠康金田等为代表的标准超市风光不在。万佳进入华润后，停止了标准超市的发展，百佳也向大卖场转移，惠康金田已难见踪迹。在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。专业型超市尚有一定市场，如都都文具等。 ??大型综合超市 大型综合超市在深圳发展的势头强劲，目前已成为深圳最重要的一种零售业态。外资的沃尔玛、家乐福，本土的万佳、新一佳、人人乐等攻城掠地、卖场火爆。随着深圳经济的提升，市民消费力的增强和大型社区的建设，大型综合超市前景广阔，但竞争也会更加激烈。 ??购物中心 从严格意义上讲，目前深圳尚不具备完整的购物中心。龙岗世贸中心、华侨城SHOPPING MALL、中信城市广场和南山海岸广场只是购物中心的雏型，功能不够齐全。华润万象城、龙岗的五洲风情MALL和鹏达MALL有望成为将来深圳真正意义上购物中心。购物中心以其规模超大、功能齐全等特点，将改变深圳商业的格局，影响市民的消费方式和习惯。 ??专业店 专业店在深圳发展较为完备，这在华强北商圈表现显著，如电子市场、电脑城、女人世界、儿童世界等。专业店满足了人们对某一类商品的需求，符合市场细分的要求，在深圳有一定发展前景。 ??专业市场 随着深圳整体商业和房地产业的发展，与之配套的建材、装饰材料，家居专业市场和商场应运而生，并形成以关外二线市场的建筑及装饰材料为主的专业市场，关内以民用建材、装饰材料为主的专业市场；但由于受到区域和规模的相应限制，大市场整体布局分散，还没有形成集中规模化经营，虽然各区域业已形成一定规模，但是由于业态分布凌乱，市场仍需要集中一条龙供给的具规模化的专业广场，这也是各区域中小型建材、装饰、家居市场经营不景气的原因之一。 ??便利店 大量便利店散布于深圳的闹市和社区，但目前呈规模化经营的仅7.11便利店。便利店是深圳零售商业不可或缺的组成部分，规模化连锁经营的便利店有一定的市场空间。 4、消费市场 根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%，即86万人，另据深圳市统计局的调查结果，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭是深圳消费市场中的重要组成部分。 5、投资、经营市场 ?? 新时期商业物业发展趋势与展望 深圳房地产业走过了沸沸扬扬的２００３年，仔细体会别有一番滋味。在众多热点中，商业地产的开发无疑是其中最大的亮点之一,２００４年的商业地产趋向专业化。 ?? 投资型商铺成为热点 最近两三年，以商铺为首的商业地产成为房地产业投资的新热点。它的出现是