商业地产和住宅项目的区别2.doc

商业地产和住宅项目的开发经营比较 一、 商业地产和住宅项目的区别 1、功能区别 2、 地段区别 3、 客户区别 4、操作复杂性区别 5、物业要求区别 6、销售模式区别 7、投资回报形式 8、专业性程度 二、商业地产和住宅项目开发的区别 1、住宅项目的开发 2、商业地产的开发 三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较 1、商业地产的开发经营模式 商业项目的选址 商业项目的商业规划 商业项目的招商 引进商业物业管理 适当划分商铺面积 2、住宅地产的开发经营模式 一、??? 商业地产和住宅项目的区别 1、功能区别 住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。 2、 地段区别 房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。 3、客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。 但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，表1为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。 表1 某购物中心的目标商户分类[7] 类别 描述 示例 主力店 功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头； 品牌：具有很强的品牌影响力； 规模：具有较大的规模，通常在2000平米以上； 号召力：市场号召力强。 超市、百货、专业店、电影院、游戏天地 次主力店 功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点； 品牌：具有较强的品牌影响力； 规模：通常在300平米以上； 号召力：具有较强的市场号召力； 桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮 旗舰品牌店 国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在80平米以上。 品牌男装、女装 珠宝首饰、中高档化妆品 普通品牌店 品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。 男装、女装 、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰 商铺投资者（买家）又分为自营型与纯粹的投资型客户两类，表2为对二者的描述。 表2 自营型与投资型客户的购买特征[7] 客户类型 购买特征 自营型客户 1、注重运营成本，对价格较为敏感； 2、出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位； 3、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。 投资型客户 1、注重未来的前景，关注租金回报和物业的升值； 2、没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小； 3、现实性强、随大流，喜欢跟风； 4、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。 4、 操作复杂性区别 从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不复的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。 5、 物业要求区别 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求不是很高，比如一般的多层住宅都没有电梯，除了一些高档的别墅；高层住宅一般会安装电梯，不过楼梯的样式要简单一些。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷