2010年7月中国房地产企业监测.docVIP

2010年7月中国房地产企业监测分析报告 【本月导读】土地市场回暖，房企密集开盘，融资依然困难 土地市场活跃度稳定上升，企业拿地价格保持稳定 根据对20家重点企业的监测，7月企业拿地活跃度继续上升，新增土地储备面积环比上涨35.71%，达到744.43万平米。而企业拿地价格则保持稳定，环比下降0.27%。大部分重点房地产企业正在利用市场普遍较为低迷时，竞争相对较少的有利条件，借助自身较为雄厚的财力和现金流优势以较低的代价进行扩张，为今后几年的发展开始打下一个较为良好的基础。 2010年7月，一线房企密集开盘，而市场再次变得扑朔迷离 经过了6月份的全线回暖后，7月份市场再次变得扑朔迷离。本月万科、保利、富力和中海均在北京举行开盘销售活动，均取得不俗的成绩。但纵观整个月份，各企业表现却相差较大。一方面，万科、绿城销售额环比下滑3.76%和16.13%，保利地产8个重点城市的销售额环比全部大跌。而另一方面富力地产和中海地产则分别凭借富力十号和中海城三期的开盘热销，取得了不俗的业绩。 融资难度持续增大，企业纷纷转向外资求援 随着企业在境内融资难度的持续增加，并且信托融资也受到监管机构的管制而难以成功。本月房地产企业的融资渠道开始转向境外，境外相对较为宽松的融资环境也使得有境外融资渠道的企业在短期内可以获得较好的资金支持，缓解当前的压力，对今后的发展也有着较为良好的影响。而部分企业则选择了以较高的代价进行借款以解燃眉之急，但如果严厉的政策持续影响企业的销售等，在一段时期后企业将面临着更高的资金压力。 土地储备：企业拿地热情持续回升，重点企业拿地面积环比上涨35% 自6月企业拿地环比大幅回升后，7月20家重点监测企业新增土地储备面积以及土地出让金金额继续保持上升态势。20家房地产企业新增土地面积环比上涨35.71%，达到744.43万平米。土地出让金总数上涨35.35%，达到133.01亿元。而平均楼面地价则微降0.27%，为1787元/平方米。数据显示在新政调控下虽然部分实力雄厚企业开始借机利用竞争者减少的优势以较低的成本进行扩张，但其扩张态度也转为较为理性。多家企业争抢一地块导致高地价的情况已经较少出现。 在20家指标企业中万科以及绿地扩张最为迅速，各占到了全部20家企业7月新增土地储备面积的三成左右，绿城中国和华润置地也较为积极的进行扩张，其中华润置地在天津东丽区一次拿地近70万平米，月度新增土地面积达到90.89万平米，较上月有了大幅增加。而按照城市划分，二三线城市中房地产企业的扩张速度明显高于一线城市，同时，一线城市周边的城市也越来越受到开发商关注。万科、五矿、保利地产等企业近期就纷纷在唐山进行扩张，而在前几个月，北京、上海、广州周边城市就开始受到房地产企业的关注。在一线城市内资源日趋紧缺的情况下，其周边城市的发展将成为开发商关注的焦点。 重点企业土地储备列表 土地储备算法解释：本报告中重点监测企业土地储备总值的算法为企业最近公告土地储备值+CREIS企业中指数据监测公告期后企业新增土地储备值-企业公布销售面积从而尽可能的减少不同土地算法导致的土地储备值的差异，使得实时获得的企业土地储备值也有着较高的准确度。该土地储备值为权益值。 20家重点监测企业7月新增土地储备情况 重点监测企业2010年新增土地储备分布 万科 万科2010年1月~7月新增土地储备分布 注：上表中北京、上海数据不计入所在区域土地储备面积总数2010年1月至7月，万科继续保持全国均衡发展的扩张态势，进入4月之后则着重发展环渤海以及中西部区域。环渤海及中西部区域在2010年1至7月新增土地储备面积中占比超过60%，其中以二三线城市为绝对主力。而在7月，随着万科与五矿合作唐山香河县项目土地逐渐推出，可以预计万科将来在环渤海区域的比重将继续增加，北部二三线城市将成为万科将来重要的发展方向。 保利地产 保利地产2010年1月~7月新增土地储备分布 注：上表中北京、上海、广州、深圳数据不计入所在区域土地储备面积总数保利地产7月继续保持较为稳定的扩张步伐，在广州、佛山、唐山分别获得新增土地储备。其中在广州番禺地块的楼面地价最高，为4233元/㎡，但是土地面积相对较小。而在唐山和佛山新增的土地储备则均相对价格较低。结合六月其新增土地的分布看，保利地产还在继续保持着在除去长三角的地区较为均衡的扩张态势。而长三角地区在年内仍旧很少有其继续扩张的迹象体现。 绿城中国 绿城中国2010年1月~7月新增土地储备分布 注：上表中北京、上海数据不计入所在区域土地储备面积总数绿城中国的高端产品在新政发布后销量受到很大影响。但随着土地市场竞争者的减少，绿城中国也开始进行扩张。七月绿城中国分别在苏州和常州获得地块，较之前几个月基本没有新增土地储备的情况开始变得较为积极。尤其是在常州获得