临沂万兴都国际商业公园商业策划方案1.pptVIP

万兴都国际商业公园商业策划方案 2010年9月 * 万兴都国际商业公园商业策划方案 万兴都国际商业公园招商执行方案 宏观经济调研 物业条件 项目定位 城市发展规划 城市商圈调研 项目规划 项目招商 招商原则 招商执行 招商策略 招商条件 营销推广 项目运营 要 点 定位重点：突出旅游休闲商业综合体的差异化特征。 招商重点：百货店，难点：餐饮。 招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺的招商。可分三批实施。招商业态上休闲娱乐可先行。 区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；本地40%、外地60%，三年后逐步调整到本地20%、外地80%。 业态比例：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。 价格策略：以带动人气培育市场为原则，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。 推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。 风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为原则，先炒作人气聚集商气；后期运营如有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。 Ⅰ 项目定位 综合分析 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ Ⅰ 项目定位 综合分析 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ 城市发展概况 宏观经济概况 商圈概述 经营者调研 消费者调研 Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况 国内生产总值 2009年实现生产总值2110.18亿元，增长13.4%；其中，第一产业增加值250.46亿元，增长3.9%；第二产业增加值1063.41亿元，增长14.9%；第三产业增加值796.31亿元，增长14%。三次产业增加值之比为11.9：50.4：37.7，第三产业所占比重同比提高0.9个百分点。 社会商品零售总额 2009年实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。临沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选2008年福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。 财政和金融 2009年财税收入较快增长。全市地方财政收入91.5亿元，增长14.1%，其中税收收入69.5亿元，占地方财政收入的76%，同比提高2.7个百分点。财政支出187.3亿元，增长22.9%。金融形势平稳。年末全市金融机构各项存款余额1762.3亿元，比年初增加354.5亿元，其中储蓄存款余额1178.1亿元，比年初增加181亿元。 居民生活 2009年全市城镇居民人均可支配收入16572元，增长10.5%，城镇居民人均消费性支出10849元，增长12%。 Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况 国内生产总值临沂市增幅比山东省最发达地区青岛市高出1.2个百分点，高出济南市同样1.2个百分点，高出山东省平均水平1.5个百分点；社会消费品零售总额增幅高于青岛市0.2个百分点，与济南市持平，低于山东省平均水平0.5个百分点；人均可支配收入增幅高出青岛市1.2个百分点，高出济南市1.3个百分点，高出山东省平均水平1.3个百分点。由此表明，临沂市的经济在山东省处于中等偏上水平，但在人口较多的情况下保持了高速的发展，后期潜力巨大。 由于临沂得天独厚的地理条件，使其成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，位居全国综合批发市场第二位，在全国仅次于义乌，2009年一年批发成交额便突破600亿元，因此民间的收入远远高于官方数据。 通过以上数据看出，临沂在的经济发展的增长速度上高于青岛市、济南市和山东省平均水平，加上面积和人口的优势，以及商贸物流城市的定位，未来增长潜力无限，一定会成为赶超青岛、济南的黑马城市。 小结 Ⅰ. 市场调研—临沂城市发展概况 近几年，临沂市政府计划北迁，城市重心也随之北移，一大批代表着临沂市现代城市商业及住宅建设最高水平的开发项目也在紧锣密鼓的建设中，建成之后将成为临沂市人口密度最大、居民消费质量最高的“核心消费地带”，再加上临沂市的得天独厚的商业基础优势，必将形成一个以城市大型商业中心为主导、以大型批发市场和物流业为特色、以涑河商业带为主线的这样的一个城市商业带。 涑河是一条穿过临沂市区的景观河，也是市政府重点打造新兴商业带，根据涑河不同区段的功能特点和自然文化资源状况，规划将涑河分为东段古城商业区，中段现代商业区，西段生态休闲区。 Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述 临沂商圈总体分布： 西郊批发商圈——以商品批发为主，创造了全国第三，在山东省交易额十