房地产估价理论与方法-第4章-房地产价格影响因素.pptx

;第一节 房地产价格影响因素概述;(2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。 住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大;(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：; (4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。 需求因素会立刻引起房地产价格的变动 供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。 供给弹性大、小？？？?;(5) 各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变： 重视楼层——重视朝向 楼层影响大——景观影响大 ;(6)同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 南方——风水 北方——朝向 ; (7)各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的： “边际效用递减” 当绿化率低——“边际效用大”——影响大； 当绿化率高——“边际效用小”——影响小 ; (8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断。;二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）; ; ; 第二节 自身因素（掌握）;实物因素;权益因素;区位因素; 第三节 人口因素（熟悉）; 人口增长率= x100% 人口自然增长率= x1000‰ =人口出生率—人口死亡率 人口机械增长率= x1000‰; 第四节 制度政策因素;　一、房地产制度政策（熟悉）;政府对房地产的价格的限制与调节;二、金融政策（掌握）;二、金融政策;三、税收政策 （掌握）;1.房地产开发环节的税收 ;　　;3.转让环节的税收;四、有关规划和计划（熟悉）;五、特殊政策（了解）;第五节 经济因素;□按支出法核算GDP的组成　　 ■消费（C） 　　■投资(I) 　　■政府购买（G）　　 ■净出口(NX) □GDP与房价的关系　　 ■GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨;二. 居民收入衡量指标　　　■城镇居民人均可支配收入的增长　　　■农村居民人均纯收入的增长居民收入与房地产价格的关系　　　■收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升;居民收入对房地产价格的影响程度 ;三、 物价（熟悉） 主要指标　　■居民消费价格指数（CPI）　　■生产资料价格指数（PPI） 关系　　■房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响;作用机制　　■一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨　　■由于建筑材料、人工等房地产投入要素的增涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨　　■长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能 ;房价与地价的关系理论　■成本决定论－地价决定房价　■需求带动论－房价决定地价　■相互影响论－中庸之道 两者实际关系（取决于市场环境）　■在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价　■在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨;四、利率（掌握）;五、汇率（熟悉）; 第六节??? 社会因素;三、城市化（熟悉）;四、房地产投机 （了解） 通过买卖——利用差价——赚取利润。 房地产投机：利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。 房地产投机可能出现3种情况： ①引起房地产价格上涨 ②引起房地产价格下跌 ③其着稳定房地产价格的作用 ; 第七节　国际因素（了解）;第八节 心理因素（了解）;第八节 心理因素（了解）;第九节 其他因素（了解）;历年真题;4.下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产价格上升的是（C） A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 5、判定工业房地产区位优劣的主要因素有( BCE? ?)。A．临街状况 ? ? B．是否便于动