房地产估价理论与方法-第5章-房地产估价原则.pptx

; 第一节 房地产估价原则概述; 房地产估价原则主要有以下6项： ①独立、客观、公正原则 ②合法原则 ③价值时点原则 ④替代原则 ⑤最高最佳利用原则 ⑥谨慎原则;二、房地产估价原则的作用（熟悉）;二、房地产估价原则的作用（熟悉）;第二节 独立、客观、公正原则（掌握） ;第三节 合法原则（掌握）;遵循理由：房地产价值实质上是房地产权益的价值;遵守合法原则应做到下列几点：; (2)依法判定的使用权利，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。 规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以居住用途为前提来估价。 或申请变更为商业用途或容积率等并且获得批准后才能按照批准后的条件估价; (3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。 （4）依法判定的其他权益;; (4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。 新建的经济适用住房的价格——符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定 农地征收——符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策 城市房屋征收拆迁估价——符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策 房改售房的价格——符合政府有关该价格测算的要求;下面以房地产抵押为例，说明合法原则的具体应用;◣《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押： ㈠土地所有权； ㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第㈤项、第三十六条第三款规定的除外； ㈢学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ㈣所有权、使用权不明或者有争议的财产； ㈤依法被查封、扣押、监管的财产； ㈥依法不得抵押的其他财产。” ;◣ 《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：“下列房地产不得设定抵押： ㈠权属有争议的房地产； ㈡用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ㈢列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物； ㈣已依法公告列入拆迁范围的房地产； ㈤被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产； ㈥依法不得抵押的其他房地产。;②法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。 例如，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： ㈠按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ㈡按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”;③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。 ④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 ⑤评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。;⑷ 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。;◣城市房屋拆迁估价中合法原则的应用： ⑴ 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。 ⑵ 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以以房屋登记簿为准。 ⑶对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。;第四节 估价时点原则（掌握）;确立估价时点原则的意义：;估价时点; 第五节 替代原则（熟悉） 遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离居有替代性质的土地正常价格。 土地价格水平是受具有相同性质的替代性土地的价格的影响牵制。 土地价格水平是由最了解市场行情的买卖双方将交易案例比较后确定的。 土地价格可以通过比较地块