金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报5.pptVIP

3.13 酒店产品创新 ——增加吸引力 4.1 酒店房价预测 长沙市两家本土品牌高档商务酒店的平均房价都在440元以上 ；长沙市主城区周边度假酒店的平均房价在370-420元左右 ；浏阳市高档酒店的平均房价在300-320元之间 。 广州周边区域类似酒店房价在440元以上，广州碧桂园酒店房价在490元左右。 我们认为项目酒店开业首年的价格可以达到420元。 对比参照其它城市小型精品酒店客房价格，保守估计别墅客房酒店的平均房价可以达到1400. 4.2 酒店出租率预测 我们将主要参照长沙市3家城区周边区域度假酒店出租率 。 我们将对比参照其它城市精品酒店出租率。 长沙城区周边度假酒店的出租率分别为55%、57%和65%；其中普瑞温泉客房数量相对较少，而且有温泉资源优势，出租率相对较高。 假设度假会议型酒店市场需求的年均增速可以达到4% ，在考虑新增供给带动作用下，我们预测了开业5年后的出租率。 我们对比分析了其它精品酒店出租率，保守估计项目别墅客房首年35%左右。 4.3 酒店餐饮、会议及娱乐经营预测 本项目酒店的餐饮、会议价格及出租率预测主要是依据长沙市及国内同类酒店的餐饮、会议价格，同时考虑本项目酒店的整体及餐饮功能定位以及长沙市餐饮、会议消费水平等。 KTV消费情况预测：理疗室的人均消费为800元，使用率为80%。 棋牌室的人均消费价格为200元(4小时/场)，使用率是120%（长沙人偏好棋牌）。 4.4 酒店经营收入预测 4.5 酒店营业成本预测 4.6 酒店不分配经营开支预测——全投资 4.7 酒店经营利润预测——全投资 4.8 酒店经营现金流预测——全投资 4.9 酒店经营现金流预测——50%贷款 4.10 酒店经营投资收益分析 从酒店独立财务分析角度看，本项目可行。但存在不可估计突发事件投资风险，及按时还本付息的财务风险。 * 部分项目无法纳入一价全包套餐，影响吸引力； 提高业主公司经营灵活性，排除部分成本高的项目，有利于提高增和收益； 客人能充分项目其它项目。 要求业主公司有优秀的运营及管理能力； 该模式运用需要一个适应过程，存在一定风险； 项目影响力大，对市场可造成冲击力大； 各项目的使用率提高，客人享受的折扣最大； 项目整体经济效益充分发挥； 没有充分提高各种项目的使用效率； 该模式发展成熟，易于实现； 客人可根据其偏好选择合适的消费项目； 缺点 优点 缺点 优点 缺点 优点 部分采用一价格全包括方式 采用一价全包方式 采用会员制 财 务 Part 4 5% 652 2021年 5% 621 2020年 5% 591 2019年 5% 563 2018年 5% 536 2017年 5% 510 2016年 5% 486 2015年 5% 463 2014年 5% 441 2013年 —— 420 2012年 增长率 房价 年份 5% 2172 2022年 5% 2069 2021年 5% 1970 2020年 5% 1876 2019年 5% 1787 2018年 5% 1702 2017年 5% 1621 2016年 5% 1544 2015年 5% 1470 2014年 —— 1400 2013年 增长率 房价 年份 2,620 杭州富阳 富春山居 2,587 丽江 悦榕庄 1,910 苏州 御庭精品 2,434 南京 香樟华萍 2000 重庆 柏联精品酒店 平均房价 地理位置 酒店 66% 1.05 63% 2016年 63% 1.05 61% 2015年 56% 0.95 58% 2014年 50% 0.90 56% 2013年 45% 0.85 54% 2012年 项目酒店出 租率 对应市场渗 透率 市场平均出 租率 年份 52% 56% 61% 50% 40% 45% 平均出 租率 平均 富春山居 悦榕庄 御庭精品 香樟华萍 柏联酒店 酒店 5% 51% 2016年 12% 49% 2015年 12% 44% 2014年 10% 39% 2013年 —— 35% 2012年 增长幅度 出租率 年份 4,500 20% 贵宾接待室 1,500 10% 小会议室 3,000 20% 高级会议室 8,000 15% 中会议室 20,000 15% 多功能厅/大宴会厅 会议预测 80 150% 湖滨特色餐厅 200 115% 中餐包房 80 80% 全日餐厅 70 100% 大堂吧 餐饮预测 平均消费 （元/天） 出租率 项目 3.00% 4.63% 34.01% 58.36% 7,025 211 325 2,389 4,100 平均 3.00% 4.63% 34.01% 58.36% 70,254 2,107 3,