防城港市滨海国际项目整体开发思路中.docVIP

第二部分：项目整体开发构想 一、开发前瞻性构想 1、整体规划、分期开发、分区布局、组合销售 项目现用地面积为300亩，容积率定为3.0，开发规模30万㎡，总体开发思路产品形态相对较多,建筑风格相对统一，与原计划相比，其子项目构成调整如下： 二大景观主题：滨海主题+水景主题 三大配套主题：商业走廊+康体会所+社区教育 两大主题居住区：别墅区—联排别墅、天地搂 公寓区—多层洋房、宽景高层 主题商业区--沿路商业长廊（海滨风情商业街区）， 2、前瞻性开发概念： 用国际化的前瞻性视野打造本土人居典范…… 充分借助景观优势，展现海景建筑的风格，借助有景有水，罕有的海景是项目的独特资源使其价值得到最大化发挥，以亲水滨海风情构建本项目核心主题概念。以滨海风情为蓝本，融合滨海国际的建筑风格，融入滨海国际所具有的悠久历史、丰厚的人文底蕴，打造一个强烈风格化的滨海风情大盘，在防城港市场成为大盘开发的样板与典范。 3、项目开发价值分析 对于一个300亩规模的楼盘，拉长产品线，进行多样化的产品组合，以利于扩大客源层面，是一般开发原则，但产品如何组合、用地如何配比，则需要进行缜密的价值分析，以达到价值最大化的目标。根据对市场的判断，对不同产品组合配比，进行初步的经济测算： 测算公式：别墅用地面积×别墅容积率+（总用地面积－别墅用地面积）×公寓容积率=总建筑面积 （以总容积率为3.0的定量数值进行计算） 方案：以别墅容积率为1.0,公寓容积率为3.5为参照系数,测算别墅用地面积为: 60亩，公寓为240亩。分配方案如下： 产品形态 容积率 用地面积 建筑面积 面积百分比 均价(约) 销售额(约) 总用地 3.0 300亩 600000㎡ 100% 别墅 联排 1.0 60亩 40000㎡ 16000㎡ 6.7％ 3500元 1.4亿 天地搂 24000㎡ 公寓 多层、小高层、高层 3.5 240亩 560000㎡ 93.3% 2900元 16.24 销售额 17.64亿. (注:公寓容积率以经验值为参考,公建部分暂不计入，价格以公寓2900元/㎡、别墅3500元/㎡为参考计算。) 分析：按此方案，产品组合为别墅+多层公寓+33层高层公寓。可销售额为17.64亿。 此方案规划品质高,，建筑密度低，别墅面积得到较大化使用，一期开发别墅部分以及多层部分，有利于控制开发成本，降低市场风险，减少资金压力。 4、开发期内平均容积率的划分 根据开发的时间节奏，地块划分为4期，并按照从低到高的原则，划分为两个区域（别墅区与公寓区），并进行不同的容积率规划，首期开发控制在1.0左右，产品以经济型连排别墅、天地楼以及多层公寓为主力产品，此后随着市场热度的提高，将容积率逐步提高，后期再行开发景观小高层住宅（11-18层）、高层（33层），容积率最高可达到3.5左右。 容积率分区规划的意义： 有效利用土地，最大化地提升地块价值，通过不同容积率分区规划，将低密度高品质产品与高密度产品合理分布于不同的开发时段，使地块价值得到充分发挥。 有利于拉长产品线，扩大客户群体：从连排别墅到天地搂，到多层宽景洋房、以及高层公寓，在不同的开发阶段灵活安排，穿插组合，尽量覆盖到各类购房群体，扩大市场销售范围。 有利于快速准确地切入市场：在防城港目前市场，产品同质化严重，高层小高层成为市场主流，若将多层低密度产品安排于首期开发，以经济型联体别墅、天地搂和多层宽景洋房这几类产品为主，以高品质、低价位切入市场，首开得势，为此后开发与销售奠定充足的人气基础； 目前，按照容积率分区规划的项目可参照南宁类似项目，如龙胤花园（龙胤凤凰城）、荣和山水美地、普罗旺斯等。 5、整体开发构想如下： 项目定位---滨海现代生活方式，集聚水岸、水城之建筑精华的滨海现代式情景社区 目标客户---本地:富有阶层、新兴中产阶层、高品味白领群体；外地:区外及防城所辖各县进防城的购房群体，投资群体。 产品组合---经济型别墅/多层公寓/小高层住宅为主力,多产品组合利于拓宽客户群. 开发模式--开发内计划分期容积率取由低到高1.0—2.0—3.5的穿插开发的模式,入市批量采取少——中——中——高的四步模式；价格走势采取低——中——高三步模式。 首期策略---以120亩左右作为首期开发规模，其中10亩（按4%的配套比例的一半计算）作为公建配套用地、60亩别墅、50亩公寓开发用地，容积率1.0—2.0；移植滨海国际滨海建筑的人居经典，以稀缺多层产品及情景花园洋房打开市场缺口；首期预计09年中下旬入市，销售额预计1.5-2.5个亿。 配套安排—会所、公建配套、水景、休闲设施，再开发样板区，同时引进某一流实验小学，作社区分校，并成为项目最重要的价值亮点以进行推广。 开发节奏