全国 35 个大中城市房价收入比排行榜.pdf

专题报告 全国35 个大中城市房价收入比排行榜 报告摘要  2011 年，全国 35 个大中城市大部分房价收入比回落 2011 年全国35 个大中城市中，大部分城市房价收入比出现下降，但仅有 8 个城市房价下跌。一线城市房价收入全部出现回落；东部二线城市大部分房 价收入比回落，长三角地区调控效果尤其显著；中部二线城市有一半房价收入 比回落，北方城市调控效果显著；西部二线城市，过半数房价收入比回落。  剔除可售型保障房后，东部城市房价收入比较高 剔除可售型保障性住房后，上海、福州、杭州、北京4 个城市的房价收入 比遥遥领先，西部城市重庆的房价收入比也较高。  预期2012 年，全国35 个大中城市房价收入比将全面回落 我们判断2012 年全国房价收入比总体上将继续回落，而35 个大中城市中 的大部分，其城市房价收入比将比2011 年有所回落，预计东部一线城市回落 的幅度大于中西部二线城市。 执笔人：上海易居房地产研究院 刘柳 电话：021 邮箱：lauryn227@ 上海易居房地产研究院 专题报告 全国35 个大中城市房价收入比排行榜 去年以来，政府频频提及 “房价合理回归”。什么是合理房价，我们认为政 府主要指代的是房价应与居民的收入相适应，也即房价收入比的概念。由于我国 幅员辽阔、各地发展程度不一，为了更好地衡量房价合理程度，有必要对全国 35 个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同 的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计 局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世 界银行1998 年对96 个地区的统计资料显示，家庭收入在999 美元以下（最低收 入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000 美元～3999 美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 5.6。各国（地 区）房价收入比的数值是高度离散的，这96 个地区最高的为30，最低的为0.8， 平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可 视为泡沫区。 由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确， 而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的 实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间。 二、全国总体房价收入比 2002-2011 年，我国的城镇居民人均可支配收入的名义复合增长率为18.32%， 城镇居民人均住房建筑面积复合增长率为3.32%，商品住宅销售均价的名义复合 增长率为 13.5%，全国房价收入比的复合增长率仅为1.12%，由于城镇居民人均 住房建筑面积的增长率相对很小，房价收入比的波动主要受商品住宅销售均价与 城镇居民人均可支配收入的增速之比影响。 2 联系地址：上海市广延路383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021 传真：021 上海易居房地产研究院 专题报告 2011 年，全国商品住宅房价收入比为 7.4，随着调控的深入和房价的回落， 我们认为，2012 年全国房价收入比将进一步接近6-7 的合理区间。 图1 2002-2011 年全国总体房价收入比走势 8.5 8.1