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住房价格宏观调控实证分析 　　摘要： 本文从房价收入比的角度评价中国住房价格宏观调控的有效性，并通过2003年至2012年间中国房地产相关宏观经济数据对住房价格上市的影响因素进行了实证分析。研究表明，十年间全国房价收入比偏高，房价增长过快，住房价格宏观调控效果明显。货币供应量、五年期贷款利率、90平方米以下住宅投资额以及土地开发面积等因素能显著地解释对住房价格的影响 Abstract： This article evaluates the effectiveness of the macro-control of house price in China from the angle of house price-to-income ratio， and carries out empirical analysis on the affecting factors of house price through the related Chinese real estate macro-economic statistics from 2003 to 2012. Research shows that the housing price-to-income ratio is on the high side within 10 years. The house price rises too fast， and the macro control effect is significant. money supply， loan interest rates over a five-year period， residential investment for below 90 square meters and land development area have remarkable influence on house price. 关键词： 住房价格；宏观调控政策；房价收入比 Key words： house prices；macro control policy；house price-to-income ratio 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）31-0028-02 0 引言 从2003年开始，中国政府一直致力于有效遏制房价的过快上涨，政策力度也越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责” ，但是调控的效果并不明显。全国房地产的平均价格从2003年的2359元/平方米上升到2013年的6237元/平方米，居民感受到的是房价越调越高。中国的房价收入比从2003年的6.15上升到最高8.12，房价收入比总体呈现持续上升的态势（图1所示） 1 文献综述 中国学术界对房地产调控的研究源于1999年。王勉、唐啸峰（1999）利用房地产投资增长率及GNP增长率进行线性回归分析，得出的结论是：国民经济波动对房地产市场投资波动具有引导作用，经济周期性是房价周期性波动的重要因素[1]。李龙、张英等（2004）认为当前我国城镇化加剧，城镇化水平提高，内需增加，房地产行业高收益的特点，刺激了投机者，过度房地产投资、投机导致房价上升[2]。陈伯庚（2005）从影响房价的政策因素中提取关键因素，对影响房价波动因素进行研究，认为我国政府调控政策主要应控制房地产的投资，削弱房地产投机性，抑制房价，还提出完善政府房价宏观调控政策的对策，不仅要充分发挥政府的监督指导职能，还要运用法律手段加强对土地资源的管理，结合地域性差异保障多层次住宅的供给[3] 本文以房价收入比作为指标，并从供求关系层面探究政府对住宅房价宏观调控政策的有效性，通过近10年房地产行业的相关数据的实证分析，研究住房价格的房价影响因素及调控政策的有效性问题 2 数据和变量选取 本文涉及的变量包括：商品房住宅销售单价P，五年期贷款利率R、货币供应量M2、通货膨胀率PAI、90平方米以下住房投资额（含经济适应房）I、土地开发面积S。数据来源于国家统计年鉴，选取月份数据，每年一月份缺失值已用插值法补充，并且为消除数据的量纲对模型设定影响，数据已做对数变换 3 模型设计及其估计结果 本文设定如下多元回归模型： LOG（P）=a+b1×LOG（M2）+b2×R+b3×LOG（I）+b4×LOG（S）+u 采用EVIEWS3.0软件对被解释变量（住房价格P）进行线性回归分析，得到结果如下： LOG（P）=3.63+0.270×LOG（M2）-0.44×R+0.07×LOG（I）-0.05×LOG（S），R2=0.95