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新型城镇化背景下房地产的发展研究 　　[摘要]城镇化是人口向城镇聚集转移的过程。城镇化能促进市场经济的发展，也是市场经济发展的成果。由于城镇化带动大量农村人口进入城镇，在提升消费需求的同时，还会产生庞大的建造房屋、公共服务设施以及基础设施等方面的需求。面对新型城镇化带来的机遇与挑战，房地产业应谨慎选择投资项目，积极参与城镇建设，完善现有楼盘，注重配套服务设施 [关键词]新型城镇化；房地产特征；潜在机遇；隐性挑战 [DOI]1013939/jcnkizgsc201538207 1新型城镇化的内涵和核心 11新型城镇化的内涵 在不同学科领域内对新型城镇化的理解有着不同的认知，比如说经济学家认为，生产要素向城镇流动，人类生产活动从农业向非农业转换，区域经济发展到一定阶段的过程是城镇化；农村人口不断转变为城镇人口，这是人口学家认为的城镇化；从生态学角度出发，城镇化是人类生存环境由农村向城市演变的过程；地理学家认为，农村地区转变为城镇地区，在空间地域上的转换是城镇化；社会学家认为，一个传统条件落后的乡村生活方式转变为现代化城镇生活方式的自然转变过程，可以称为城镇化 上述理论从不同侧面揭示了城镇化的本质特征，就是指农村人口不断向城镇地区的转移，二线、三线产业不断向城镇的聚拢，城镇规模逐渐扩大，城镇数量日益增加，农村的生活方式转变为城镇生活方式的一种历史过程 12新型城镇化的核心 新型城镇化的核心内容是促进农村转移人口的“市民化”。“新型城镇化，以人为核心，必须解决农村转移人口（农民工）市民化问题，农村人口的市民化已成为新型城镇化建设的内在需求。”以人为核心的城镇化，重点为提高城镇化质量，动力是体制结构的创新，必须着力于改善农民工的身份转变，个人价值观的认同等问题，适应城市的生活环境、生活方式，享有与城市居民同等的生存与发展的权利，完成由“农民”向“市民”的转变 121重视民生内涵 从生活需要的角度出发，充分改善民生条件。民生内涵的两大核心目标是幸福城镇化和平等城镇化。幸福城镇化的目标是安居乐业，可以体现在提高农民的收入、保障其基本权益，实现农村居民收入普遍提高与城镇居民收入差距的缩小，改善城乡差距和缩小贫富差距。平等城镇化的关键内容是统筹一体，实现公共服务均等化、收入分配制度平等创新、户籍与土地制度、农民工市民化。尽量满足每个社会成员都可以获得现代城市的生活方式，比如住房、生育、教育、医疗、社会保障等的基本权利 122重视可持续发展内涵 绿色城镇化和转型城镇化是可持续发展内涵的核心内容。绿色城镇化的关键就是低碳环保，低碳经济应注重“低排放、低耗能、低污染”式的转型是新型城镇化建设的紧要工作，其成果显示在气候条件、生态环境的优化，以及区域内碳排放量的下降。结构的升级是转型城镇化的关键，体现在产业结构优化、梯度层次化、产业链条高级化、农业现代化和现代服务业规模化等几方面 123重视质量内涵 质量城镇化的内涵分为健康城镇化和集约城镇化。健康城镇化的关键目标在于生态条件的提升，具体体现在能源消耗量的降低、食品安全、环境质量的提升和市民身体健康水平的提高。节约集约利用城乡土地，高效利用城乡各类已经建成的设施是实现集约城镇化的关键，可以促进人的发展，发挥人在城镇化过程中的主导作用 2房地产基本特征 房产与地产的统称是房地产，也称为不动产。从事房地产项目的投资、开发、经营、管理以及房地产中介服务等的产业总称是房地产业。房地产业与房地产具有相辅相成的作用，房地产业的基础是房地产，房地产业开发经营、服务管理的对象都是房地产。二者也是有区别的，房地产业是由房地产项目形成的产业，是由人参与的工作活动，而房地产只是属于不动产财产 房地产具有区域性特点。该特点可分为地理方面和经济方面，房地产不能像普通商品一样自由移动到其他地方交易，导致他的位置区域局限性；又因为房地产的位置固定，房地产的发展速度通常受制于该区域的经济水平，使其具有经济区域性特点。在我国，由于东部沿海城市、珠江三角洲地区经济发展快速，其房地产行业的发展速度也要高于西部内陆地区 房地产业的商品涉及教育、医疗、金融、科学等各行各业，关系到生产、消费、流通的环节，为日常生活提供遮阳挡雨的场所，是工作空间条件的物质载体，并且与影响国民经济的各个部门紧密相连，比如说钢材建材、设计装修、日常家电、照明设备等，因此房地产也具备基础性的特点 一个房地产的竣工，通常需要一年至几年的时间，涉及项目的审批、选址、设计、施工和销售阶段。由于开发周期较长，在生产过程中又要保证资金流转，因此需要投入大量资金，同时他具有位置区域性，就需要一个长时间的回收期。房地产开发还要承担自然环境风险和市场政策风险，所以说房地产是具有高风险高投资的行