天津大型商业案例述评-港湾中心.docVIP

天津港湾中心的SOMO模式 一. 关于SOMO模式：SOMO的英文是“Sole Operation, Multi Ownership”，即“多元业权，整合运营”。从产品上表现为业权形式多元化的经营型服务公寓/套房酒店/套房办公/商铺等。运营商通过对物业的经营，使物业成为投资对象，完成了房地产到不动产的性质转化。关于天津港湾中心：“天津港湾中心”是海贸在天津海河开发区域打造的一个综合体项目，已成为天津海河开发、城市复兴的地标性建筑。该项目于2003年重新启动，2006年8月分期揭幕。这个项目是由天津港湾中心酒店、写字楼、海河之子俱乐部、部分商铺组成的，总建筑面积5.1万平米。海贸搜马的商业模式分析1．海贸的融资操作：在海贸的快速发展中，复杂而高超的融资运作能力是其核心竞争力之一。2003年7月，郭钧联合几家战略投资人，出资7000万收购原天津国际海运中心大厦项目原所有者股权的方式完成公司的重组，成立天津海贸物业发展有限公司，并将项目更名为天津港湾中心，并且通过这个平台进行项目融资。搜房网的项目资料显示，天津港湾中心的投资商包括：中天恒投资管理有限公司，君龙投资（中国）有限公司，福建鸿发投资有限公司。在海贸搜马的私募融资计划中，对天津港湾中心项目的介绍资料时提到，最初的启动资金为7000万，项目的总投资为26500万元，销售收入是4亿元，利润1亿元。所谓最初的启动资金7000万，应该就是用于收购原项目股权的资金，即目前天津海贸物业发展有限公司的股东出资，而总投资26500万元是由中天恒投资管理有限公司，君龙投资（中国）有限公司，福建鸿发投资有限公司这三家公司提供。至于这三家投资商与海贸物业发展之间的合作关系，可能包括股权关系、债权关系和项目合作关系。? ?? ???2007年6月15日，郭钧在成功操作天津港湾中心项目的基础上，对运作平台进行了升级，天津海贸搜马资产管理股份有限公司成立。在海贸公司的网站上，在SOMO联盟一栏列出的战略投资商包括：华夏证券、天津港集团、招商地产、天津航运、北京蓝巢、天威保变、福建宏发、新加坡长成TSC、盛邦SURBANA等。2．海贸的SOMO模式：? ?? ? SOMO模式针对的是DAR市场，也就是低效不动产再开发市场。所谓DAR,是指从市场采购低效、低价资产，经过改造（Change）、革新（Reform）、转化（Adjust），销售分割后的独立产权,从而获得开发收益的房地产开发行业。从03年开始，中国的商业地产开发进入一个高速发展的阶段，但由于大部分开发商都是从住宅开发转型而来，缺少对商业地产开发规律的认识，所以导致大量商业地产项目处于闲置或烂尾状态，资产的收益率很低，或者由于缺少专业化水平使资产无法发挥出自大价值，属于低效不动产。这就催生出一个DAR行业，催生出象海贸搜马这样的专门从事低效不动产再开发的专业机构。在海贸搜马的私募资料中，海贸搜马分析我国经营性房地产的累计存量面积为3亿平米左右，由于长期以来房地产开发与固定资产投资的粗放模式，导致存在大量落伍于市场发展、经济效益低下的低效不动产, 总量超过9400万平米，再开发可产生的行业市场规模超过5000亿元。虽然海贸搜马并没给出数据来源，但海贸搜马对这个市场的整体判断是没有问题的。? ?? ? 针对DAR市场，海贸提出的解决方案就是SOMO模式：多元业权，整合运营（Sole Operation, Multi Ownership），所谓MO就是产权零售细分全功能空间单元，所谓SO就是整合配置服务设施构成综合体。换句商业地产圈大家更熟悉的模式，就是分割产权出售，统一运营管理。区别只在于针对不同的投资客户的需求将产品设计成不同形式的投资品，不论是产品形式，还是对其投资收益模式的设计以及后期运营管理模式的设计，都要比一般的产权式商铺要复杂得多。从这个角度上，并不能把SOMO简单地理解成“产权分割出售，统一运营管理”的模式。? ?? ? 天津港湾中心项目，在产品设计上主要包括四块：产权式酒店，定位小型高端商务酒店，最初海贸曾引入了一个英国的酒店品牌博美庭，并且聘请了CCA国际有限公司进行管理，但仅仅过了一年双方的合作即宣告破裂，博美庭酒店撤出该项目，具体原因未见披露。CCA撤出的原因，笔者分析，一是天津高端商务人群的数量不是很多，以高端商务人群做为定位的酒店业务压力比较大，CCA的业绩不理想;二是高端商务酒店的管理模式与产权分割出售的投资回报模式之间存在的矛盾;三是海河之子俱乐部的运作压力;四、并不出色的业绩与高昂的管理费用之间的矛盾。其实，很多人都喜欢迷信所谓大牌的专业机构，事实上，几乎所有大企业都充斥着大量有其名无其实的草包，某些所谓的“职业经理人”，身上插着一堆漂亮的标签，这些人在一个大平台上去应对一些常规的