物业经营管理精讲班第17讲讲义.doc

物业经营管理精讲班第17讲讲义 物业经营管理精讲班第17讲课件讲义（－中国物业管理教育网－） 物业经营管理精讲班第17讲讲义 物业价格的影响因素概述（续） 三、居民收入因素 通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下 的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩 大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程 度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指 收人每增加一个单位所引起的消费变化。 四、物价因素 物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币 购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其 他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者 的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。 不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格 的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、 建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。 从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价 的上涨率和国民收人的增长率。 五、利率因素 利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加 或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来 看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率升降 会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未 来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率 正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。 综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下 降，物业价格会上升。 六、汇率因素 在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资 者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升 值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升 值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国 的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易 也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国 外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格 下降。 七、物业税收因素 有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可 将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另 外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种 对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响 就小，甚至不起作用。 增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格 上升；相反，会使物业价格下降。 在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从