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成都市房价影响因素灰色关联度分析 　　[提要] 本文以四川省2005～2014年统计年鉴为依据，适度选取房价影响因素，引入灰色关联分析法，对房价影响因素关联程度进行分析。并以成都市为例，对其房价影响因素进行实证分析 关键词：房价；灰色关联；影响因素 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 原标题：房价影响因素的灰色关联度分析――以四川省成都市为例 收录日期：2016年8月29日 近年来，中国房地产业发展迅速，而房地产业发展关系地区经济发展，房价关系民生，因此研究房价的影响因素显得尤为重要。学术界对房价影响因素做了大量的研究。例如，栾天怡（2016）通过回归方法，分析了人口、商品房销售额、商品房竣工面积、房地产投资额等因素对房价的影响，得出房地产销售额与房地产投资对房价影响最为主要。何晓梦（2013）从人口、消费心理、消费观、居民可支配收入分析了房价上涨的原因。崔春艳、席理（2008）认为城市化、供给、贷款、房地产投资影响房价上涨。但大多研究只确立几个影响因素，给出定性判断，没有对哪些因素会影响房价，影响程度如何进行分析。因此，本文从供给、需求、金融等方面适度选取对房价有重要影响的因素，并以成都市为例，应用灰色关联度分析，得出各个因素对房价的影响程度 一、成都市房价影响因素构建 （一）变量选取。根据数据的可得性，本文选取人均地区生产总值、居民消费价格指数、居民可支配收入、城镇化水平、房地产投资额、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋造价、年末常住人口、人民币贷款利率这10个因素对商品房平均销售价格进行灰色关联度分析 （二）指标原始数据。除人民币贷款利率从中国人民银行网站搜集，部分5年以上贷款利率年内有调整，故作平均化处理，其余数据从四川省统计局网站得到，如表1所示。（表1） 对上述指标说明如下：X0为商品房平均销售价格，用于反映房价变动情况。X1为地区生产总值，用于反映地区经济发展水平，经济发展水平影响房产需求。X2为居民消费价格指数。X3为居民可支配收入，用于反映一个地区居民的购买力水平，是房地产发展的重要因素。X4城镇化水平，用于反映人口向城市聚集的程度，程度的高低影响着房地产的走势。X5房地产投资，房地产投资增加则房地产供给增加，房价下降，反之房价上升。X6为施工房屋面积，施工面积增加，预售增加，预期供给增加，房价下降，反之房价上升。X7为竣工房屋面积，竣工房屋面积增加，实际供给增加，房价下降，反之房价上升。X8为竣工房屋造价，造价上升，房价上升，反之房价下降。X9为年末常住人口，人口是房地产发展的动力，人口增加带动需求增加，房价上升，反之房价下降。X10为人民币贷款利率，利率影响地产商与购房者的资金成本，影响供给与需求 二、灰色关联模型构建 灰色关联度分析法是指在一个系统发展过程中，根据因素之间发展趋势的相似或相异程度，作为衡量因素间关联程度的一种方法。如果两个因素发展趋势相近，且同步化程度较高，则两者关联度较高；反之，关联度较低。灰色关联度分析法计算步骤如下： （一）确定参考数列和比较数列。设参考数列为X0={X0（1），X0（2），…，X0（n）}，比较数列为Xi={Xi（1），Xi（2），…Xi（n）} （二）变量的无量纲化处理。因系统中各因素的单位不一定相同且数量级相差大，不便于比较，因此要对数据进行无量纲化处理，如表2所示。（表2） （三）计算步骤 1、计算差序列。Xi与X0的绝对差如表3所示。（表3） 三、灰色关联分析 影响房价的各个因素影响由大到小分别为居民可支配收入、竣工房屋造价、竣工房屋面积、年末常住人口、地区生产总值、城镇化水平、人民币贷款利率、居民消费物价指数、房地产投资、施工房屋面积，且每个影响因子关联度都在0.5以上，说明各因素都对房价产生了一定影响 关联度大于0.85的影响因素有居民可支配收入、竣工房屋造价、竣工房屋面积和年末常住人口，说明其对房价上涨影响巨大。可支配收入的提高，极大提高居民购买力的同时也增加了对房产的需求。而建筑材料价格、人力成本的上涨推高了房屋造价，客观上助涨了房价的上扬。竣工房屋面积，作为实际供给，对房价的影响十分明显，另外从侧面说明成都市的房产供给结构不合理，市场中的房产供给无法满足有效需求，尽管房产的供给一直都在持续的增加，但仅能满足有效需求的一部分。年末常住人口，因房地产的需求主体是人，人口增加，对房产的需求增加，房产的价格上涨 关联度大于0.8，小于0.85的影响因素有地区生产总值、城镇化水平、人民币贷款利率、居民消费价格指数，说明其对房价上涨影响大。地区生产总值反映一个地区经济发展水平，经济水平的发展会增加对房产的需求，进而影响房价。而城镇化建设使得大量农村人口