房产企业低价招标模式再思考..docVIP

房产企业低价招标模式再思考 　　【摘 要】本文通过剖析实际的房地产项目招标案例，论述了低价招标模式存在的巨大合同履行风险。文章指出，在市场经济下，合同双方应建立诚实、信用、平等、互利的合作模式，继而谋求构建长期、稳固的战略合作伙伴关系，共同应对市场竞争，实现资源互补、合作双赢 【关键词】房地产开发；招标；低价；合理利润；合同公平性 Real Estate Thinking of Low Bidding Model Zhang Jin （Ningbo Veken Properties Limited Ningbo Zhejiang 315000） 【Abstract】By means of analyzing the real estate project bidding， the writer proves the giant venture in contracts performing under the low-price model. In the market economy， both parties to the contract should be honest， fair and mutually beneficial， furthermore， to establish the long-term and stable strategic partnerships， so as to face the market competitions together and create the win-win situation. 【Key words】Exploitation of real estate；Invitation to tender；low-price；Reasonable profit；Impartiality of contracts 近年来，随着各大城市地价飙升，”面粉贵过面包”已不再鲜见，房地产开发企业的成本压力正与日俱增。打个未必恰当的比喻，很多房产公司现在可谓是”拿不到地上火，拿到地又闹心”。正是出于对项目成本的高度关注与焦虑，导致以盈利为终极目的的开发商在遴选土建总承包等大宗供应商时，笃信风险转移与低价中标原则。具体表现为，选择若干家具有合格资质和相近实力的总包商，让他们在投标报价时相互厮杀，评标时以报价最低者中标。这种中标模式看似能坐收渔人之利，实则潜藏着极大的操作风险，以下以笔者所在企业的实际案例加以评析 1.背景回顾 笔者公司为具备一级开发资质的民营房地产企业，2007年在宁波某地成立独立子公司（下称A公司）新建一商业广场（下称XX广场），共分二期开发。其中一期总建筑面积14908平米，含单层地下室约3300平米；地上主体四层，功能涵盖商业、休闲和娱乐。总包招标范围包括桩基、基坑围护、土建和水电安装、公共部位装修、外墙装饰、人防、消防等，采取工程量清单招标固定综合单价、低价中标方式。经广泛洽商，共选取四家投标单位参与竞价。首轮报价与标底2569.89万元相比，其降幅分别为8.36%、9.14%、10.87%和11.25%。经过多轮磋商和报价，最终由宁波某一级总承包资质企业（下称B企业）中标，双方于2007年9月26日签约，合同工期为350天（2007年10月28日至2008年10月12日）。该总包合同（下称原合同）主要条款约定如下： 1.1 造价： 1.1.1 合同金额：合同暂定总价2238.1172万元（比招标标底最终下浮12.91%）； 1.1.2 计价方式：合同价款采用工程量清单综合单价法（综合单价固定）方式，措施费用总价包干（不因工程变更、工程量变动而调整）； 1.1.3 合同价款调整：合同期内，下列事项准许调整合同价款： （1）发包人提供的工程量清单项目或数量有误；（2）设计变更；（3）经发包人与监理方确认的现场签证；（4）暂定材料价、暂定综合单价项目的确定 1.2 进度： 1.2.1 关键节点：竣工验收于2008年10月12日前完成 1.2.2 违约罚则：总体进度落后于控制目标，按10000元/天处罚，累计不超过工程造价的3%，并在此基础上承担发包人因此而导致的第三方索赔费用 1.3 质量： 质量标准为根据现行国家、行业、地方规定的施工验收规范一次性验收合格。（罚则略） 1.4 安全、文明施工要求： 符合现行法律、法规、规范和相关文件要求，达到区标化工地要求。（罚则略） 2.事件发展： 2.1 造价： 项目于2007年9月正式开工，并于2009年9月初全面交付。期间因遭遇2008年上半年的大宗建材普涨（钢筋均价由3600元/T高峰时涨