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房地产市场稳定发展的法律维护探讨 　　摘 要 最近几年，我国房地产行业取得突飞猛进的发展，房地产行业与社会其它行业联系紧密，因此，房地产市场的稳定直接影响着我国市场经济的健康发展。本文从法律的角度分析了我国房地产立法进程，我国房地产立法漏洞，以及当前房地产法律的薄弱之处，探讨了房地产市场稳定发展的法律维护措施 关键词 房地产市场 法律 稳定发展 作者简介：方志威，浙江品和律师事务所 中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）12-100-02 习近平总书记曾经说过，“法律是治国之重器，法治是国家治理体系和治理能力的重要依托”。依法治国是解决我国在发展中存在问题的关键，有利于促进社会公平，确保国家的长治久安。近些年，我国房地产行业发展迅速，房地产行业的发展在国民经济的发展中占重要地位，因此，房地产市场的稳定发展需要完善的法律维护提下，房地产法律体系的建立和完善有利于维护房地产行业的秩序，促进房地产行业的稳定发展 最近五年之内，我国房地产行业迅速发展，各地房价纷纷快速上涨，一路飙高的房价也抵挡不住人们买房的热潮，直到今年房价才基本稳定。我国房地产业的火爆引起了有关房地产经济泡沫的讨论。笔者认为，我国房地产市场化主要包括供给的市场化和需求的市场化。而我国房地产表现出过于市场化，房价掌握在供给者的手中。这样看来我国房地产业已经成为暴利产业和泡沫产业，严重时可能造成金融危机，危害到我国国民经济的发展。因此，房地产业法律制度的健全至关重要，完善的房地产法律以及相关配套法律法规将成为房地产经济健康发展的需要 一、 我国房地产立法进程 房地产法具有广义和狭义之分，广义上的房地产法指的是我国为了调整房地产关系，制定的相关法律、法规、条例的总称，主要包括宪法、民法、经济法中房地产相关法律法规，土地管理法、城市规划法、房地产管理法等关于房地产的基本法规，行政法规等房地产相关规定；狭义上指的是房地产管理法，是国家立法机关为调整房地产关系制定的基本法律。我国房地产立法进程基本上经历三个阶段： 第一阶段是从新中国成立到上个世纪七十年代末，这一阶段我国房地产立法刚刚起步，是房地产法律形成的雏形阶段。在这一阶段我国处在建国初期，经济、政治、法律等体系都还没有建立完善，房地产立法呈现出国家国家规章制度和政策的形势，城市住房也不允许商品化，相关法律少，缺乏制定准则，立法水平低 第二阶段是从上个世纪八十年代到九十年代，这个阶段我国房地产立法开始逐渐发展起来。房地产立法呈现出新的特点，房地产法律的制定开始增加，其中重要的法律包括《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》等，这些法律主要规定和明确了房地产的各种关系；这一阶段国家对房地产立法的重视程度不断提高，房地产立法由政策转向法律；房地产法律涉及的范围扩大，对象也不断增加，增加了对房地产开发、交易、建设等方面的规定 第三阶段是从二十世纪九十年代至今，《中华人民共和国城市房地产管理法》成功颁布，标志着我国房地产立法逐渐完善，是我国第一部专门性的房地产管理法，至此之后我国逐步出台房地产的相关法律 二、当前我国房地产法律体系存在的问题 现阶段我国房地产业法律体系已经比较进步，涵盖了整个房地产业的各个阶段和各个相关联行业。从房屋建设最基本的资源，土地，到工程的建设，从土地的补偿，到房屋的销售，从房子的质量到入住后的物业，都有法律的保障与监督。从相关联性的行业来看，形成了一个以地产业为核心的庞大的相对来说比较完善的现代法律体系。总体上来看，我国房地产法律较分散，没有形成完善的房地产法律体系 （一）国家权力与房地产权利不匹配 我国现行的房地产管理中，行政色彩过于严重，行政部门是社会的管理机构，制定的相关法律法规带有浓重的行政色彩，造成行政权力和民事权利不分的现状。过分的强调国家的土地拥有者地位，使国家权力超出了应有的范围，而房地产产权人的权利极大的被削弱了 （二）房地产立法内容不全面 房地产业是从事房地产开发、建设、经营等相关产业，涉及的种类多，范围广，建设房地产法律的相关配套法律法规是十分必须要的，这样才能对房地产的各方面进行有序的管理和监督，使房地产行业健康发展。但是目前为止，我国房地产法律缺乏相关的配套法律法规，造成房地产法律无法形成完善的体系 （三）房地产立法相对滞后 我国房地产经济的发展规律和市场经济发展的规律是制定房地产法律法规的重要依据，或者是在房地产业发展出现问题了才开始进行法律的建设，制约了法律的作用。我国房地产法律的内容比较简单，缺乏可操作性的具体规定。房地产政策的制定基本还是依据政策制定，不利于发挥法律对经济调节的时效性 三、加强房地产法制建设的措施 目