南洋国际商城.pptVIP

精神诉求 现代人住现代房 通过对项目附加价值的植入，全面提升项目的形象和档次，实现性价比的质的飞跃。 依托精准切题的企划包装，实现项目高端而又时尚的外在形象。 实现上文提出的对三个目标群体的价值引导，实现住宅的迅速销售，并为商业的运营提供良好的平台。 区域性是房地产的第一大特点，对区域市场的精准把握成了地产成功的第一要素。赛博拥有10年的地产运营经验，在无锡对本土市场的精确把握和熟练驾驭已被业界所公认。自2003年进入徐州市场以来，成功运作了徐州第一个别墅项目“阳光森林半山别墅”，随后又成功操盘“白云人家”、“紫荆花园”、“山水华美”等项目，对徐州市场有着细致深入的研究和把握。 正是自信于对徐州市场的把握，2008年赛博在徐州成立分部“灵臻地产顾问机构”，专业运作徐州地区项目，故赛博在本土市场这方面有着无与伦比的优势。 一、对本土市场的熟练驾驭 从介入代理这个行业开始，赛博就坚持做高档市场，在无锡、徐州、蚌埠等地运做的都是拥有稀缺的山水自然资源的豪宅物业，如今在无锡稀缺资源太湖边的代理的项目有山水湖滨、蠡湖公馆、宝界山庄、山水茗苑、印象剑桥、半岛温泉等，在太湖边的物业的市场占有率超过50%，多年潜心研究的都是对高端人群消费心理、消费习惯等，成熟的高端地产操盘经验使赛博对类似南洋国际商城这样的项目有十足的信心。 二、品质豪宅的成熟操盘经验 * 以子之矛，攻子之盾；矛盾互制，难以成事。 左手持矛，右手持盾；矛盾互补，化为利器！ 矛 盾 矛 盾 一 项目周边短期内 商业氛围难成气候 政府规划决定项目 必须商住同行 目前铜山新区的商业中心仍在传统的师大板块，北京路虽然是规划中的商业金融中心，但目前东宝粮油地块等地块均未启动，要形成成熟的商业氛围至少还需要3-5年的时间。 铜山新区传统商业区和人口聚居区 ——师大板块 2006-2020城市规划中的“沿北京路商业金融中心” 项目所在地 由于本项目是北京路商业中心非常重要的组成部分，从城市规划和政绩形象的角度出发，政府必然要求商业部分必须同期建设。因此本项目的商业部分是运营的重点。一方面要借助政府资源完成龙头商业的布局，另一方面更需要妥善筹措，实现商业街的正常运作。 矛盾化解：以宅养商的实战派 根据我司多年来对徐州城市发展的关注，由于三环南路沿线的逐步成熟，徐州向南发展的脚步主要偏向这些区域，铜山新区融入市区的趋势日趋明显，受此影响，区域向北的概念成为主流，铜山新区制定的“南拓”发展轨迹也因此受到延滞。 虽然北京路沿线规划基本为铜山居民所认知，但由于北部板块的牵引，从项目面临的情况来讲，无论从投资角度还是经营角度，首先启动商业面临比较大的困难，可操作性较低。 从商业发展的规律看，人气的积聚是商业兴起的基础，北京路沿线属于副中心配套服务型商业形态，无法形成可以跨区域服务的CBD商圈所具备的凝聚力，只能依托于区域人流的聚集。因此，项目的商业要成功运作，首先取决于项目住宅的快速销售。 据此，我司对项目的运营思路是以宅养商，通过住宅的快速去化，迅速聚集人气，同时也通过住宅部分的资金回笼，带动项目的整体运作。在住宅去化的同时，完成商业的硬件基础，形成商业氛围的心理预期，在住宅实现70%以上去化的同时，启动商业的招商和销售工作。 矛 盾 二 大体量的商业势所必然，需要准确有效定位包装 豪布斯卡定位过于超前， 营销和宣传都有所不利 豪布斯卡（HOPSCA)，作为当今地产开发模式的最高形式，是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间流线组织复合化应运而生的全新复合地产。1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公、公园、购物、会所、住宅于一体的城市综合体。 对于本项目而言，豪布斯卡的定位从产品层面有一定的契合点，但从营销角度来看，结合项目的规模，在徐州这样的城市去导入这个概念需要付出的代价是得不偿失的，反而干扰了消费者对项目实在卖点的理解。 　 商业部分占项目总建筑面积的近50%，是本项目重要的组成部分，也是项目能否成功运作的关键点。如果不采用豪布斯卡的定位，如何统一商业的规划，以及商住之间的营销借力，就成为项目必须要解决的一个问题。 我司认为，南洋国际商城的定位，既要体现项目的档次和品质，又要在营销实战中能够发挥其最大的传播力，对消费者形成强有力的引导作用。 　 矛盾化解：豪布斯卡的反动派 HOPSCA地产开发模式　 以商业为核心，通过对商业、酒店、办公等城市功能的导入，形成城市商圈，同时成为住宅部分的强力支撑，实现高端住宅的定位和价格空间。　 从以上模式可以看到，豪布斯卡是以商业为核心，通过对商业的经营来实现住宅的高附加值和高回报。这样的模式对项目所处的城市、地段、规模等都有较高要求。 在豪布斯卡模式中，消费者对商业所带来的附加值的认识是直观的、